Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Ипотека 4
1.1 Понятие и экономическое значение 4
1.2 Предмет ипотеки 7
2 Возникновение ипотеки. Особенности договора об ипотеке 8
2.1 Уступка требования и реализация предметов ипотеки 11
2.2 Права собственников предметов, обремененных ипотекой. Реализация 14
2.3 Прекращение ипотеки 18
3 Ипотека - один из эффективных видов способа обеспечения исполнения обязательств 21
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 26
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 28
ВВЕДЕНИЕ
На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. Залог недвижимости в Казахстане не имел широкого распространения.
Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Республике Казахстан с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.
Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве. [1]
1 Ипотека
1.1 Понятие и экономическое значение
Впервые в казахстанском законодательстве понятие ипотека появилось в Законе «О залоге». Поэтому хотелось бы вспомнить об этом ныне забытом законе, тем более что именно в нем было заложено свое, отличное от других стран СНГ, понимание ипотеки.
Закон «О залоге» был принят 23 декабря 1991 года.
Появился он в какой-то степени случайно. Один из руководителей Верховного Совета КазССР съездил в Москву и вернулся оттуда с идеей принятия, как и в России, закона о залоге. Написать проект было поручено профеесору Басину Ю.Г.. Он написал текст проекта, потом было обсуждено и его представили в Верховный Совет.
На примере этого закона можно видеть, от каких случайностей иногда зависит развитие законодательства. Использовали многие положения российского проекта, но изучали и законы других стран. Основными видами залога выступают заклад и ипотека. В разных правовых системах выделение ипотеки проводится по разным критериям: в одних ипотека отождествляется с залогом недвижимости, в других – это более широкое понятие, включающее в себя не только залог недвижимости, но и все вообще случаи, когда предмет залога остается у залогодателя. [4]
1.2 Предмет ипотеки
Предмет ипотеки вытекает из её определения – вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица (п.1 ст.303 ГК). Поэтому можно выделить несколько видов предмета ипотеки:
Во-первых, это недвижимое имущество, определяемое в соответствии с п.1 ст. 117 ГК: к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущества, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Примерно такое же определение закреплено в подпункте в) ст.1 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества».
Во-вторых, это имущество, приравненное к недвижимому: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты (п.2 ст.117 ГК).
2 Возникновение ипотеки. Особенности договора об ипотеке
Главное предназначение Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" - разработка и закрепление процедуры заключения и оформления сделок по ипотеке недвижимого имущества. Законом "Об ипотеке недвижимого имущества" предусмотрена договорная форма закрепления ипотечных правоотношений. Характерными чертами оформления ипотеки, соблюдение которых предписано законодательством под страхом недействительности, являются обязательная письменная форма договора, регистрация сделки в органе, регистрирующем права на недвижимость и сделки с ними, а также отражение в ипотечном договоре существенных условий, закрепленных в ст. 7 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества". Права залогодержателя в соответствии со ст. 6 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги - ипотечного свидетельства. Из смысла данной нормы и всего содержания Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" следует возможность оформления ипотеки недвижимого имущества путем только выдачи ипотечного свидетельства, без оформления ипотечного договора. Данное положение имеет большое значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что, несомненно, приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к ускорению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору - по различным денежным и товарным обязательствам. [2]
2.1 Уступка требования и реализация предметов ипотеки
Другим отличием ипотеки от обычного залога является передача прав по ипотеке. В соответствии со статьей 9 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" передача прав по ипотечному договору осуществляется с соблюдением положений об уступке требований, т. е. статьями 339-347 ГК. При заключении же договора с выдачей ипотечного свидетельства или оформлении ипотеки выдачей ипотечного свидетельства передача прав по ипотеке совершается в порядке, установленном ст. 16 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества", - в порядке, предписанном законодательством для передачи прав по ценной бумаге - ипотечному свидетельству, с учетом требований ст. 15 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" о регистрации последующих передач другим владельцам.
2.2 Права собственников предметов, обремененных ипотекой. Реализация
Каких-то определенных прав, позволяющих собственнику участка (или здания) защититься от ипотекодержателя, законодательство Республики Казахстан не закрепляет.
Законом "Об ипотеке недвижимого имущества" вводится понятие "доверенное лицо", которое производит реализацию заложенного имущества во внесудебном порядке. Доверенное лицо может определяться сторонами в ипотечном договоре. В случае, если доверенное лицо в ипотечном договоре не определено, оно назначается залогодержателем. Возможность определения в договоре доверенного лица, против установленного общими правилами о залоге порядка назначения доверенного лица залогодержателем в соответствии ст. 320 ГК, является охранной мерой защиты интересов залогодателя. И при заключении ипотечного договора залогодателю предпочтительно было бы обратить внимание на данное положение, установленное ст. 25 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества".
Сама процедура внесудебной реализации ипотеки несколько отличается от установленного порядка общими нормами о залоге, содержащимися в ст. 320 ГК. Так, введены новые процессуальные сроки, сроки для защиты интересов и обращения в суд - сроки исковой давности. Дополнительно введены возможности защиты своих интересов как залогодателем или должником, так и залогодержателем. В частности, вводится дополнительный обязательный процессуальный срок - с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее одного месяца.
2.3 Прекращение ипотеки
Имеются особенности и различия и по основаниям прекращения ипотечного и основного обязательства в зависимости от способа оформления ипотеки.
Ипотека, оформленная ипотечным договором без выдачи ипотечного свидетельства, прекращается по основаниям, предусмотренным общими нормами о прекращении залога, закрепленными в ст. 322 ГК.
В дополнение к основаниям, предусмотренным статьей 322 ГК, при оформлении ипотеки ипотечным договором с выдачей ипотечного свидетельства или только выдачей ипотечного свидетельства в соответствии со ст. 19 Закона "Об ипотеке недвижимого имущества" действие ипотечного свидетельства прекращается, а значит, прекращаются выраженные им права по ипотеке, в случаях:
3 Ипотека - один из эффективных видов способа обеспечения исполнения обязательств
Понятие ипотеки в залоговом праве имело различное содержание. Название «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. [12]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Цель работы заключается в углубленном изучении проблем правового регулирования договора ипотеки и разработки на этой основе рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В процессе реализации данной цели решались следующие задачи: разрешение дискуссионных вопросов избранной темы; выявление недостатков в судебной и правоприменительной практике; выработка на этой основе предложений и рекомендаций теоретического и практического характера по совершенствованию законодательства.
После проведенного в работе исследования были сделаны следующие выводы.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.