Для Казахстана

Кіріспе

Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету кез келген мемлекетте экономикасы үшін өзекті мәселе болып табылады. Ел үкіметтері бұл мәселенің едәуір оптималды шешімін табуға тырысуда.
Егер Республикадағы тұрғын үй мәселесі жайлы сөз қозғайтын болсақ ол қазіргі кезде өте өткір тұруда. Бүгінгі таңда тұрғын үй қорының жағдайы өте қиын, коммуналды тұғын үйге кезектілік мәселесінің жағдайы да жақсы емес, ал коммуналды меншіктегі тұрғын үй бітуге жақындады.
Біздегі тұрғын үйдің 96% жекешелендірілген. Егер оны 58% жекешелендіріліп, 48% мемлекеттік меншікте қалған Ресеймен салыстыратын болсақ, біздегі жағдай өте ауыр деуге болады. Біздің атқарушы билігіміздің қолында ешқандай қайта бөлінетін мүлік жоқ, ал «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша тұрғын үйге кезекте бар халық категориясы әлі де қалуда.
Қазіргі рыноктық экономикада азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің бір жолы ипотекалық несиелендіру болып табылады. Себебі ұзақ мерзімді азаматтарды несиелендірудің мынадай жүйесі:

I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері

1.1 Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі

Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы – ол уақытта несиелік мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және пруденциялдық нормативтерге байланысты келеді.
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк арасында қарыз алу барысында жасалатын келісім – шарттың экономикалық маңызы төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға болады. Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен қарыз алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де, сол сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түседі.

1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы

Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары пайызы жаңа инвесторларды таратады.
Жоғарыда айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер рыноктарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері екендігін айқындайды.

1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілер бар.
Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым және жетілдірілмеген моделі шартты түрде «жартылай ашық» деп аталатын молельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.
Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель «кеңейтілген ашық модель». Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы қағаздар рыногынан келеді.

II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие

2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы

90-шы жылдардың басында мемлекет тұрғын үй құрылысы жүйесін қаржыландыруды реформалаудың бірінші талпыныстарының болғанын атап өткен жөн. Сонда 1991 жылы үкіметпен келесі заң актілері қабылданңан: «Кепіл туралы», «Инвестициялық әрекет туралы», «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке және онымен шарт жасау туралы мемлекеттік тіркеу құқықтары туралы», «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңы, осылар тұрғын үй сферасында рыноктық қатынастардың тұрақтануының құқықтық негізін қалады. 1993 жылы «Қазақстанның тұрғын үй саясаты мен оның әрекет ету механизмдері мемлекеттік бағдарламасы туралы» Президент Жарлығы қабылданды. Бұл бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй сферасында бірқатар негізгі стратегиялық қадамдарды қамтыған:

2.2 Ипотекалық несиенің ҚР-да дамуы

Көптеген замандастарымыз үшін «ипотека» сөзінің әліде тылсым екендігіне күмән жоқ. Бірақ анық нәрсе – ипотека нарық қатынастарының бір тетігі ретінде қоғам өміріне еніп үлгерді. Оған мүлде назар аудармай тіршілік жасай беруге болады, бірақ егер ипотека біз үшін игілік болса, оны пайдалану қажет.
ҚР – ның Үкіметі 2000 жылдың 21 тамызында №1290 қаулысында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесінің даму концепциясын мақұлдады.
Ипотека Германияда – ХІV ғасырында, Францияда – XIV ғасырдың соңында пайда болған екен. Ресейге бұл ұғым бірнеше жүз жыл бұрын келген. Ал біздің республикамызға ипотекалық несиенің келу тарихы 2000 жылдан басталды. 2001 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылды.
2003 жылы республика азаматтарына берілген несиенің көлемі 4 млрд. теңгеге жеткен. 2002 жылы 500 адам 450 млн. теңгеге ипотекалық несие арқылы тұрғын үй сатып алған немесе оны күрделі жөндеуден өткізген. Ипотека алғаш Қазақстанда жұмыс істей бастаған кезде несие 30%-дық өсіммен берілетін. Бірақ несие беру пайызы ипотекалық орталықтарында, әр түрлі банктерде әр түрлі.

2.3 Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны

Ипотекалық капитал нарығы – жылжымайтын мүлікке инвестиция жұмсаудың бір түрі ретінде сипатталады. Оның басты қызметі – тұрғын үйді тұтынушылардың сұранысы бойынша ең төменгң бағада тұрғын үй қорын бөлу.
Кепілдікке алынған мүлік актілерінің нарығы 2 нарыққа бөлінеді:
1. Алғашқы нарық – алғашқы кепілхаттар нарығы;
2. Қайталама нарық – алғашқы нарықтан алынған кепілхаттарды сатып алу және сату.
Алғашқы тұрғын үй ипотекалық несие нарығының қатысушыларына несие берушілер мен қарыз алушылар жатады. Қарыз алушыларға инвесторларды және ипотекалық несиелеу процесіне өзге де қатысушы жеке және заңды тұлғаларды жатқызамыз.
Несие берушілер қарыз алушыларды сенімді және төлем қабілеті бар деп жіктейді және соның негізінде оларға несие береді.
Ипотекалық капитал нарығына қатысушының біріне өзінің меншігіндегі немесе өзгенің меншігіндегі жеке және заңды тұлғаларға тиесілі тұрғын үйлерді олардың тапсырмалары бойынша сатушылар жатады. Риэлтерлік компаниялар мынадай қызметтер атқарады:

2.4 Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі үлгілері

Ипотекалық несие беру – тұрғын үй саласына инвестицияларды тартудың ең тиімді әдістерінің бірі. Ипотекалық несие беру азаматтардың тұрғын үй жағдайларын жақсартуға, екінші деңгейдегі банктердің тиімділігін және табыстылығын көтеруге, экономикалық өрлеуге мүдделі мемлекеттік құрылыс кешенін дамытуға ықпал етеді.
Ипотеканың ішіне елдің экономикалық дамуының үлкен потенциялы, жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыруға мүмкіндік береді және қолданыстағы капитал айналымға кіреді. Қазақстан үшін бұл жоғары және орта табысы бар адамдардың тұрғын үй сатып алудағы ең қолайлы құралы болып қала береді.
Мемлекет үшін де ипотекалық несиенің маңызы аса зор болып отыр. Ипотекалық несиелеу – тәуекел деңгейі ең төменгі банктік операция болып саналады.
Өркениетті елдердегі тәжірибе бойынша ипотекалық несиелеу 3 үлгімен, біріншіден, зейнетақы және сақтандыру компанияның қаржыларын пайдалану арқылы; екіншіден, банктік ипотекалық несиені қолдану арқылы; үшіншіден, салымшының жинақ ақшаларын тұрғын үй құрылысына қолдану арқылы жүзеге асады. Аталған жүйе бойынша ипотекалық несиелеу АҚШ, Батыс Еуропа, Жапония елдерінде жолға қойылған.

III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1 ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары
Ипотекалық несие беру жүйесін дамыту 2 кезеңде жүзеге асырылады және төлемге қабілетті сұраныстың уақытынан бұрын жоғарылауын, сондай-ақ тұрғын үй нарығындағы баға мен уақыт арасындағы ауытқушылықтарды болдырмау мақсатында тұрғын үй құнын төмендетуге бағытталып қолданылған шаралармен қатар жүруге тиіс.
Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі міндеттері мыналар болып табылады:
- ипотекалық несиелер бойынша мөлшерлемелерді төмендетуге мүмкіндік беретін инфляция деңгейін төмендету жөнінде шаралар қолдану;
- бенч- марканы ұстап тұру үшін ұзақ мерзімді мемлекеттік құнды қағаздар шығару;
- ипотекалық несиелерге кепілдік беру жүйесін дамыту.
Бүгінгі күні Республикада ипотекалық тұрғын үй несиелеріне деген сұраныстың ұлғаюы байқалуда. Жұртшылықтың кеңінен хабардар болуы үшін «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ-мы және ҚР-ның Ұлттық банкі бірлесіп «ҚИК» АҚ-ның арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие берудің талаптары және артықшылықтары туралы бұқаралық ақпарат құралдарында тұсініктеме жұмыстарын жүргізді.
Республикада қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайының жақсаруы, ипотекалық несие беру көлемінің ұлғаюы несиелер бойынша сыйақы ставкаларының төмендеуі өте қызығушылық әсерін туғызуда. Бірақ тұрғын үйдің екінші нарығында бағаның қарқынды өсуі өз кезегінде қарапайым халықтың түрғын үй алу мүмкіндігін төмендетеді. Сондықтан мемлекеттің жаңа тұрғын үй салуға арналған және бағытталған шараларының, әсіресе 2005-2007 жылдарға арналған ҚР-да тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Осы бағдарламаға сэйкес «ҚИК» АҚ-ға қол жетімді тұрғын үйге ипотекалық несие берудің арнайы бағдарламасын әзірлеу тапсырылды.

3.2 "Қазкоммерцбанк" акционерлік қоғамының ипотекалық несиелеу механизмін талдау
«Казкоммербанк» АҚ 1991 жылы 5-қазанда құрылтайшылардың жалпы жиналысында құрылған коммерциялық мекеме болып табылады. Банк өз жұмысын Қазақстан Республикасының заң күші бар «Шаруашылық серіктестіктер туралы», «ҚР-ның банктері және банк жүйелерінің қызметі туралы» Азаматтық кодекске сәйкес, ҚР-ның Халық банкінің және де басқа құнды қағаздар нарығын, банк жүйелерін реттейтін, ереже белгілейтін актілерге сәйкес жүргізеді.

Қорытынды

Ипотекалық несие өз тамырымен тарихқа терең бойлаған несиелік қатынастардың түрі, қарызгердің өз міндеттерін орындауының сенімді бөлігі. Ипотекалық несиелеудің әртүрлі жолдарын сараптай отырып, дамыған елдердегі ипотекалық нарықтың ерекшеліктерін, ипотекалық несиелер берудің әртүрлі механизмдерін пайдалану Қазақстандағы ипотекалық тұрғын үй нарығын дамытуда маңызды роль атқарады. Бұл жөнінде әр мамандармен әртүрлі ойлар айтылады. Біз ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесінің екі моделін қарастыра отырып, Қазақстанда екі модельді де енгізу көзделгендігін, екі деңгейлі американдық модельді ұйымдастырудың күрделілігіне қарамастан оған артықшылық танытылғандығын атап өткен жөн. Осы схема шеңберінде 2000 жылы Ұлттық банкпен «Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ құрылды. Несиелік қаржылардың көзі болып негізінен жеке тұлғалар мен заңды тұлғалардың мерзімдік және жедел салымдары табылады. Азаматтардың арнайы жинақтаушы мекемелерінде келешекте несиеге тұрғын үй сатып алуға жинақталған қаржылары үйді казіргі уақытта алуға дайын қарыз алушыларға ипотекалық несиелер беруге бағытталады.

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі

1. Аникеева А.В. Ипотека в РК // Казахстан на пути к новой модели развития: тенденции, потенциал и императивы роста. А.: Экономика, 2001
2. Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы. Астана, 2004. Указ Президента РК от 11 июня 2004 года.
3. Сейтқасымова Ж.Б. Қазақстандық ипотекалық несиелендіру/ Астананың іскерлік элемі, 2001ж., №3
4. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования // Банки Казахстана. 2000, №3
5. Копейкин А., Стебенов Л., Скоробогатько Б., Пенкйна И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг, 1999, №8
6. Цылина Г.А. Ипотекалық несиелендіру және оның қаупі / Түргын үй қүрылысы, 2001, №5
7. Бриншинова Г.Б. Ипотекалық несиелендіру / Д.А. Қонаева атындағы университеттің Гуманитарлық жаршысы, 2002, №1
8. Республика Казахстан: 2004. Краткий статистический сборник, Алматы, 2004г.
9. Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК // Банки Казахстана, 2003, №6