Анализ и перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане
Содержание
Введение 3
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане 5
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования 5
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования 12
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане 17
2 Анализ ипотечного кредитования в АО «БТА Банк» 22
2.1 Рынок недвижимости Казахстана после мирового финансового кризиса 22
2.2 Анализ финансовых показателей в АО «БТА Банк» 38
2.3 Механизм организации ипотечного кредитования в
АО «БТА Банк» 48
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан 55
3.1 Совершенствование системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран 55
3.2 Развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане в условиях кризиса 59
Заключение 67
Список использованной литературы 69
Приложение
Введение
Переход Казахстана к рыночной экономике объективно привел к пересмотру концепции в жилищной политике. Новая политика в решении жилищной проблемы базируется на формировании рынка жилья, создании условий для преимущественного зарабатывания жилья населением, достижении баланса стоимости жилья и реального дохода граждан.
Вместе с тем, наше государство, как социальное, сохранило за собой обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан. Жилищное строительство включено в приоритеты социально-экономической политики Республики Казахстан.
В Казахстане принято значительное количество законодательных и подзаконных актов, которые обеспечивают объективные возможности развития рынка жилья, активизацию участия банков второго уровня в кредитовании строительства и приобретении гражданами жилья, создают основные правовые гарантии ипотечного кредитования.
Прежде всего, это Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и сделок с ним.
В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрясли, улучить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального плана. В Казахстане сложились позитивные предпосылки для реальной разработки нормативно-правовой базы внедрения ипотечного кредитования и программ жилищного строительства. Была создана межведомственная рабочая группа, результатом работы которой, стала утвержденная Правительством Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
Так же, были внесены изменения и дополнения в проект закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Как известно, цель системы строительных сбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, смогут накапливать часть необходимых им денежных средств в специализированном строительном сберегательном финансовом учреждении. Этот финансовый институт, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчикам жилищный заем в размере разницы между стоимостью жилья и той суммой, которую вкладчик накопил. Система строительных сбережений уникальна сама по себе - вкладчик и получатель займа объединяются в одном лице, поэтому система является замкнутой и за счет этого достигается дешевизна предоставляемых кредитов и возможность их свободного получения.
Актуальность темы определяется тем, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. В настоящее время рынок ипотечного кредитования достаточно стабильно развивается. И все большее количество граждан получает возможность прибрести жилье в кредит.
Таким образом, основной целью дипломной работы является выявление особенностей развития ипотечного кредитования в Казахстане и перспективы его развития. В соответствии с целью работы были сформулированы следующие задачи:
- проанализировать рынок недвижимости после мирового финансового кризиса в Казахстане;
- исследовать сущность, принципы и историю развития ипотечного кредитования;
- проанализировать ипотечное кредитование в Казахстане;
- рассмотреть механизм ипотечного кредитования в АО «БТА Банк»;
- показать перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Новизна работы заключается в том, что исследуемая тема пока недостаточно разработана в нашей стране; практически нет монографических работ отечественных авторов, публикаций, научных статей на тему ипотечного кредитования.
Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане.
Объектом исследования данной работы послужило изучение системы ипотечного кредитования на примере АО «БТА Банк».
Структура данной работы представляет собой введение, основную часть, состоящую из трех взаимосвязанных глав, заключение и списка использованной литературы.
1 Развитие ипотечного кредитования в Казахстане
1.1 Содержание и организация ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - является механизмом, призванным решить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного оборота недвижимости. В этой связи возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно - финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развитии рыночных механизмов по средствам запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Целью ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жильё, которое и было куплено на сумму кредита.
В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Начало развитию ипотеки было заложено Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» [2, с. 1]. Данный Указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Рисунок 1. Схемы ипотечных ссуд
В начале операции по типовой (стандартной) ипотечной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например при строительстве дома. Далее он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной суммы задолженности. К концу обусловленного договором срока долг должен быть погашен полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, в США, он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце определенного периода или в его начале.
Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много модификаций, предусматривающих повышение ее гибкости в учете потребностей, как кредитора, так и должника.
В практике разных стран применяются нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.
Существенное влияние на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут оказывать темпы инфляции и уровень доходов населения. Модификации типовой схемы предоставления ипотечной ссуды со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям, прежде всего, следует отнести ссуду с ростом платежей.
1.2 Сущность, принципы и история развития ипотечного кредитования
Без преувеличения можно сказать, что жилищная проблема в современном обществе является одной из наиболее острых. Собственная квартира или дом дают человеку чувство уверенности, позволяют сберечь нервы и деньги. К сожалению, большинство казахстанцев пока не может себе позволить купить жилье, расплатившись за него сразу и сполна, и здесь на помощь приходит ипотека. Ипотека - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость или право на нее. Любая покупка удобна, поскольку сразу можно оплатить лишь 30% стоимости квартиры, а также перспективы, особенно если она принимает широкие государственные масштабы. Не случайно одним из индикаторов состояния американской экономики является динамика покупки жилья. [13,36]
В настоящее время для Республики Казахстан формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений жилищной политики. Оно создает условия для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на наиболее активную часть населения. При этом ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы. Решение проблемы ипотечного кредитования будет иметь огромный положительный эффект в социальной и экономической сфере.
Ведущая роль в развитии ипотечного рынка принадлежит банкам второго уровня, поскольку именно они, создавая инвестиционный продукт и предлагая его потребителю, производят распределение денег, полученных от инвесторов, сосредоточенных, как правило, в центре республики, по регионам, включая самые отдаленные, в соответствие с потребностями региона в ипотечных жилищных кредитах. Таким образом, претворяется в жизнь один из основных принципов ипотечного кредитования - ипотека должна быть доступной для всех работающих казахстанцев.
1.3 Формы ипотечного кредитования в Казахстане
Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. [21,30]
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет. [15,32]
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10-13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10-15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет. [11,12]
2 Анализ ипотечного кредитования в АО «БТА Банк»
2.1 Рынок недвижимости Казахстана после мирового финансового кризиса
Казахстан входит в группу сильно пострадавших стран - Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США, Великобритания.
Благодаря росту доходов и доступности кредитов в Казахстане начался строительный бум (за период 2005-2009 г.г. введено в 3 раза больше кв.м. жилья по сравнению с 2000-2004 г.г.). В 2006-2007 г.г. он превратился в мыльный пузырь, который лопнул в 2007 г. после истощения финансирования. Цены резко пошли вниз, снизившись с пика 2007 г. до наименьшего значения осени 2009 г. в целом по Казахстану на новое жилье на 32,3%, на вторичное на 41,7%. С того момента до ноября 2010 г. повышение на новое жилье на 4,3%, на вторичное на 5,3%.
Средний рост жилого фонда Казахстана 1,6% в год за последние 7 лет. Высокий потенциальный спрос сохранился.
В 2009 г. общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизилась на 6,2% по отношению к 2008 г. В январе-ноябре 2010 г. она уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. на 2% и составила 5231,5 тыс. кв.м.
Себестоимость выросла с 40% от цены продажи в 2007 г. до 60% в 2009 г., вследствие снизилась прибыль строительных компаний, ухудшилось финансовое положение, и в 2009 г. количество строительных компаний в Казахстане уменьшилось на 10%, в Алматы - на 26,8% и почти на 40% в Астане. [19]
Несмотря на существенную государственную поддержку, инвестирование в жилищное строительство в 2009 г. осталось на 30% ниже уровня 2008 г. Но за период январь-ноябрь 2010 г. объем инвестиций в USD выше на 8,1% аналогичного периода прошлого года.
Инвестиции за 2009 г.-2010 г.г. составят в среднем 4,0 млн. долларов, на 30% ниже, чем в 2008-2009 г.г., общая площадь введенного в эксплуатацию жилья снизится, соответственно, на 15% и составит около 5300 кв.м. в 2011 г., 5400 кв.м. в 2012 г.
Повышение идет, начиная с мая на новостройки на 1%, на вторичное с июня на 1,6% (цены номинальные в тенге). Но пока повышение не касается Алматы, Астаны, Актау, Атырау, в крупных городах цена застыла.
Количество сделок купли-продажи жилья за январь-ноябрь 2010 г. по сравнению с периодом январь-ноябрь 2009 г. увеличилось на 17,8% (таблица 3, рисунок 8). Наибольшее увеличение сделок купли-продажи в Астане, что связано с программами Правительства, второй очередью перевода госструктур в столицу, а также в регионах, где цены на недвижимость не достигали столь высокого уровня, как в Алматы.
Доступность заметно улучшилась (рисунок 9). Уровень, существовавший до мыльного пузыря, восстановлен.
Таблица 3
В Казахстане объем сделок купли-продажи жилья за январь-ноябрь 2010 г. увеличился на 17,8%, в Алматы снижение на 1,6%
В 2011-2013 г.г. рост цен на новое жилье 2,0%, 4,9%, 7,2% , на вторичное - 6,1%, 7,8%, 10,8%.
Рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса, в целом по стране цены на жилье пока растут ниже инфляции.
В 2011-2012 г.г. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста кредитования, ситуация, по-видимому, начнет выправляться, но сначала, наверное, медленно. Если взять увеличение реальных доходов населения на 7,5% и 8,7% в 2011 г. и 2012 г., то согласно нашему эконометрическому расчету, на вторичном рынке рост цен в долларах США будет на 6,1% в 2011 г. и более высокий 7,8% в 2012 г., что соответствует 3,2% и 3,6% в тенге за счет укрепления курса тенге. Рост номинальных цен на жилье в тенге будет немногим ниже потребительской инфляции (рисунок 13, таблица 8). В 2013 г. продолжающийся рост доходов (+9%), восстановление кредитования и возврат в каком-то объеме вложения денег в инвестквартиры будут способствовать уже большему росту в 10,8%.
Аналогичный расчет мы сделали для нового жилья, полученное уравнение: DLOG(цена недвижимости)=4,71*DLOG (Доходы) - 0,28*DL0G(Ввод жилья)-0,000325*(Цена недвижимости). [31,67]
Прогноз представлен в таблице 8.
2.2 Анализ финансовых показателей в АО «БТА Банк»
Центральное место в анализе финансовых результатов коммерческих банков принадлежит изучению объема и качества получаемых ими доходов, поскольку они в свою очередь являются главным фактором формирования прибыли кредитных организаций. Снижение доходов, как правило, представляет собой объективных финансовых трудностей банка [31,72].
В качестве информационной базы для анализа используется бухгалтерская отчетность банка за 2009 – 2010 гг. (баланс, отчет о прибылях и убытках и пр.), представленная в приложении.
Анализ совокупных доходов банка целесообразно проводить в соответствии с классификацией, содержащейся в отчете о прибылях и убытках кредитной организации (табл. 11).
Таблица 11
Динамика объема и структуры доходов АО «БТА Банк»
2.3 Механизм организации ипотечного кредитования в
АО «БТА Банк»
Банк предоставляет практически весь спектр банковских услуг доступных на сегодняшний день на рынке Казахстана. В силу специфики положения коммерческого банка, а также исторических предпосылок, приоритетным направлением деятельности является предоставление валютных кредитов.
Кредитная политика банка основана на общедоступности кредитных ресурсов предприятий всех форм собственности при максимальном обеспечении интересов банка относительно возврата кредитов. Экономическое положение и государственные приоритеты относительно инвестиций за счет привлеченных за рубежом кредитных ресурсов обусловили направления кредитных вложений. В то же время кредитные ресурсы в национальной валюте направляются, главным образом, новым экономическим структурам на выполнение проектов, обеспечивающих быстрый оборот ссудного капитала.
Учитывая место, которое занимает кредитная деятельность в формировании прибыли (около 47% от чистой прибыли), банк постоянно уделяет ей первоочередное внимание, определяя приоритеты деятельности. Подход банка к кредитной политике ориентирован на достижение наибольшей эффективности с одновременным поддержанием уровня риска. Это достигается за счет тщательного изучения финансового состояния заемщика, глубокого знания рынка и прогнозирования тенденций его развития.
Оценка кредитоспособности заемщика является наиболее важным вопросом кредитной политики банка. От ее правильной организации зависит успех реализации кредитной политики. Рассмотрим процесс кредитования в современных условиях на практическом примере Банка развития Казахстана.
Правление банка и Кредитный комитет определяют основные направления кредитной политики банка, а именно:
3 Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан
3.1 Совершенствование системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран
Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели:
1) европейская
Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.
2) американская
Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).
3.2 Развитие системы ипотечного кредитования в Казахстане в условиях кризиса
Настоящей шоковой терапией для казахстанских банков стал международный финансовый кризис, спровоцированный невозвратом ипотечных кредитов в США.
Практически повсеместно ужесточены условия получения любых кредитов, повышены сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотеке. Ряд банков по сей день держит негласный мораторий на выдачу займов.
Если до американского кризиса для оформления ипотеки у нас было достаточно 15-процентного взноса, то сейчас банки требуют от 30 до 50 процентов. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянсбанк и банк Туран Алем (50%).
На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФбанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский - 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья - 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких - от 25%.
Заключение
В ходе анализа становления и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан было выявлено, что проблем на пути становления системы ипотечного кредитования достаточно много. Определяя основные направления становления и развития полноценной системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан, позволяющей обеспечить решение жилищной проблемы, необходимо рассмотреть и рационально подойти к решению следующих вопросов:
- поиск источников мобилизации ресурсов для финансирования жилищного строительства;
- государственная поддержка населения в области приобретения жилья;
- обеспечение доступности ипотечного жилищного кредитования для «среднего класса».
Основными условиями привлечения кредитных ресурсов для финансирования жилищного строительства является создание в республике необходимой законодательной нормативно-правовой базы с целью урегулирования деятельности субъектов рынка ипотечного кредитования, создания благоприятной экономико-политической обстановки в стране для того, чтобы заинтересовать и привлечь иностранных инвесторов к участию в Программе долгосрочного ипотечного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, а также улучшения благосостояния населения.
Приложение А
Внешний долг банков, кредитование, цены на недвижимость