Для Казахстана

1 Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер
1.1 Табыстық тәсіл
Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі болып, табыстың капитализациясы болып табылады. Ол объект құнының потенциалды табыс әкелу мүмкіндігі негізінде бағаланатын, әдістер мен тәсілдер жиынтықтарын көрсетеді. Табыстық тәсілді қолдана отырып бағалаушы жылжымайтын мүлікті иемденуден болашақта алатын табыстың ағымдағы құнын өлшейді. Иемдену мерзімі кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан түсетін табыстар капитализация коэффициенті көмегімен ағымдағы құнға капиталдандырады.
Капитализация коэффициентінің екі түрі бар: капитализация ставкасы және пайда нормасы.
Капитализация ставкасы мүліктің жыл сайынғы әкелетін табысы мен сол мүлік құнының арасындағы өзара байланысты көрсетеді.
Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысты, капитализация ставкасының келесідей түрлерін ажыратады:

1.1.1 Тікелей капитализация әдісі
Осы әдіспен, кәсіпорынның мүліктік комплексінің ағымдағы құнын есептеу үш этаптан тұрады.
- 1-інші этап
Жылдық таза табыстың есебі
Таза операциялық табыс бұл күтілетін жылдық таза табыстың есептелген тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ипотекалық несие бойынша қарызға қажет етуге және амортизациялық аударымдарды есепке алғанға дейінгі, барлық операциялық шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен алын тастағаннан кейінгі сома. Таза операциялық табысты анықтағанда, ол мүлікті жалға беру төлеміне беріледі деген болжамға негізделеді.

Салыстырмалы объектілер бағаланатын объект пен өзінің функционалды қызметі мен болжанған мөлшердегі табысын ала алмау тәуекелділік деңгейіне немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі қажет. Және оған келесідей жағдайларға мүмкіндігі бар болғанша сәйкестік қажет:
- табыстар мөлшері бойынша;
- жалпы табыс пен эксплуатациялық шығындар арасындағы қатынас;
- физикалық ұқсастықтары бойынша;

Егер де шартта орындалатын болса, онда бағалаушы салыстырылатын объектілер бойынша орташа арифметикалық капитализация ставкасы түрінде есептеп шығарады. Біздің мысалда соңғы капитализация ставкасы 0,1754 тең болды.
Меншік объектілеріне нақты шарттарды қолдана отырып, капитализация ставкасын есептейік.
Есеп № 1
Берілген:

1.1.5 Меншік капиталының қайтарым нормасы бойынша капитализация
Кәсіпорын өзінің меншік қаржы қаражаттары есебімен қаржыландырылған жағдайын қарастырайық.
Қаржы ресурстарының экономикалық мәні мынада. Оларды қай көзден алса да, қаржы қаражаттарын пайдаланғаны үшін төлем төлеу қажет: меншік қаражаттары үшін дивидендтер түрінде немесе қарыз қаражаттары үшін пайыздық аударымдар түрінде.
Меншік қаржы қаражаттарын келесідей түрде көрсетуге болады:

1.1.6 Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық нормасы
Капитал құны деп өздерін ақтау үшін салынған жаңа капиталды салымдар алып келетін табыс.
Капитал құны капитал сомасынан пайыздық ставка түрінде анықталады. Инвестор болып несие беруші, кәсіпорын акционері немесе кәсіпорынның өзі бола алады. Капиталды пайдаланғаны үшін төлеу қажет және сол төлемнің өлшемі болып капиталдың құны болып табылады.

1.2 Шығындық тәсіл
1.2.1 Шығындық әдіспен бағалау мақсаты
Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау бұл бағаланатын объектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.
Объектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді.
Объектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

1.2.2 Пайдалану аймағы
Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы болып табылады:

1.2.3 Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы
Шығындық тәсілдің этаптары:

Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау
Бұл этапта бағалаушы мекеме мүлік комплексінің құрылымын талдап және оның негізгі құрылым бөлігін анықтап, әр түрлі әдіспен бағалау құнын алады. Мысалы, егер бағалау комплексі тек қана жылжымайтын мүлік болса, онда келесідей компоненттер: жер, ғимарат, құрылыс, коммуникацияларды бөліп шығарып, ал егер мекеменің станокты паркі бойынша бағаланатын болса, онда машина және құрал жабдықтар тобын анықтап, арнайы белгілері бойынша (технология, жылына қарай, конструктивті ерекшелігіне қарай) топтау жүргізеді. Демек, бағалай мүлігінің сипатына қарай шығындық тәсілдің әр түрлі әдістер қолданылады.

2-ші этап
Жер телімінің құнын анықтау
Бағалаушы жер телімімен оны көркейту мақсатыңда жұмысының құнын анықтау бойынша қарастырылады. Егер жер телімі жалға берілсе, онда оның құны бағаланбайды. Жер телімін бағалау үшін келесідей әдістер қолданылады:
- Тікелей салыстырмалы сату әдісі;
- Арақатынас әдісі;
- Пайдалануына байланысты әдіс;
- Жердің қалдық құны әдісі.
Тікелей салыстырмалы сату әдісі бұл жер телімінің құнын бағалау кезінде жиі қолданылады және сенімді әдіс болып табылады. Бағалау кезінде телімді сату туралы алғашқы ақпараттың сапасын қолдану процессі арқылы және оның ұқсас сипатына қарай пайдаланылады. Алғашқы ақпаратты жинау келесідей процедураларды қолданады:

1.4 Бөлшектеу әдісі
Бөлшектеу әдісі есептеулерді кейінгі қосу мен тозудың барлық түрі бойынша: физикалық, функционалдық және сыртқы есептеулерді жүргізуді қарастырады.
Физикалық тозу оны пайдалану уақытының өтуі бойынша немесе табиғи фактордың әсер етуінен объектінің физикалық қасиеттері өзгеруін көрсетеді. Физикалық тозу эксперттік және құндық әдістермен есептеледі. Осылайша физикалық тозуды И физ анықтау үшін ғимарат элементтерге бөлінеді және тозу келесі формула бойынша есептеледі:

1.5 Сатуды салыстыру әдісі
Сатуды салыстыру әдісін пайдалана отырып, бағалаушы тозудың әртүрлі түрлерімен дәрежесіне нарықтың реакциясын анықтау қажет. Әр салыстырылатын объектінің сатылу бағасы оның алғашқы күніндегі қалпына келтіру құнымен есептеледі. Нәтижесінде әр салыстырылатын объект бойынша жинақталған тозу құны алынады, олардың негізіңде бағаланатын объектінің жинақталған тозуы анықталады. Сатуларды салыстыру әдісінде тозу себептері қарастырылмайды.
Сатуларды салыстыру әдісімен есептеу мысалы