Для Казахстана

Кіріспе

Тоқсаныншы жылдардағы реформалар қоғамдық жэне экономикалық өмірге жаңа инструменттер мен ұғымдар әкеліп отыр. «Ипотека» ұғымы осылардың қатарына жатады.
Қоғамның элеуметтік түрақтылығына жетудің бірден-бір алғышарты халықтың тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ету болып табылады. Өз үйі немесе пәтері бар адам психологиялық жағынан тұрақты болады, яғни жаңұл қүрып, бала тэрбиелеуге мүмкіндігі болады, ал ол, өз кезегінде, еңбек қабілеттілігін көтеруге әкеледі. Осының бэрі мемлекеттің экономикалық дамуына оң әсерін тигізеді жэне қазақстандық экономиканың өсуі мен түрақтандырушы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін пайданалуын талап етеді.

I. Ипотекалық несие және оның мәні мен мазмұны

1.1 Ипотекалық несиенің пайда болуы және оның әлеуметтік маңызы

Ипотека - дамыған капитализмнен келген қазіргі заманғы термин емес. Оның пайда болып, дамуы б.з.д. IV ғасырдағы Ежелгі Греция заманынан басталды. Ол грек тілінен «hypotheke» - «кепілдік» деген мағынаны береді. Сол кезде-ақ қарыз беруші қарызгердің жер учаскесін өзінің қарызының кепілі ретінде алып отырды. Жер учаскесінің шекарасында бүл учаскенің белгілі бір сомаға жэне белгілі бір мерзімге кепілде тұрғаны туралы жазуы бар баған орнатылған. Бүл грек сөзі «ипотекамен» аталды, яғни «қозғалмайтын».
Қазіргі жағдайларда ипотека көптеген елдерде азаматтардың пэтер мэселелерін шешудің тиімді қүралы ретінде пайдалануда. Сонымен қатар, шетел тәжірибесі көрсеткендей, ипотекалық несиелеудің дамуы үлттық экономикаға да оң эсерін тигізеді. Мысалы, Т. Рузвельттің «жаңа бағыты» үй иелерін несиелеуден (түрғын үй ипотекасы) басталды.

1.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы және дамуы

Қазақстан экономикасының өсуі жэне халықтың көп бөлігінің өз тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылуы жалпы республикадағы түрғын үй құрылысының актуальділігін тудырды. Түрғын үй қүрылысы 2030 жылға дейінгі Қазақстан дамуының Стратегиясында басты басымдылық болып көрсетілді.
Қазақстанда түрғын үй секторы нарықтық қатынастарға көшіп, оның басты мақсаты несиелеудің прогрессивті нысандарын дамыту арқылы халықты тұрғын үйді салу мен сатып алу жағдайларына көшу үшін жағдай жасау болып табылады.
Тұрғын үй қаржыландырудың дәстүрлі кеңес жүйесі жалпы жүргізілетін тү-рғын үй саясатына сай болды және оның мазмүны түрғын үй жағдайларын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға ақысыз мемлекеттік түрғын үй қүрылысына бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған бөлуде.
Нарықтық экономикаға көшуге байланысты біздің елімізде де ипотека нақты әрекетке айналды. Қазақстандық ипотеканың дамуы 1995 жыл 23 желтоқсанындағы №2723 «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлығынан басталды.

1.3 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу бағдарламасы

2005 жылдың 11 маусымында Астана қаласында Сауда жэне индустрия минстрлігі, экономика мен бюджеттік жоспарлау министрлігі жэне қаржы министрлігі дайындаған халықтың көп бөлігін түрғын үймен қамтамасыз ететін түрғын үй қүрлысының даму мәселелерін кешенді шешеуге бағытталған 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысы дамыуна мемлекеттік бағдарламасы Қазақстан Республикасының Президентінің Жарлығымен бектіліді.
Бүл Бағдарлманың басты бағыты құнын төмендету арқылы халықтың қол жеткізетін тұрғын үй қүрылысының түрақтылығын қамтамасыз ету, тұрғын үй несиелеу мерзімін үзарту, алғашқы салым мөлшерін жэне несиелеу мөлшерлемелерін төмендету болып табылады.
2005-2007 жылға арналған Бағдарламаның негізгі мақсаты халықтың көп бөлігін түрғын үймен қамтамасыз ететін түрғын үй қүрылысының даму мэселелерін кешенді шешу болғандықтан, осы мақсатқа жету үшін келесідей міндеттерді шешу көзделді:

II. Коммерциялық банктерде ипотекалық несиелеуді талдау (АҚ «Каспий банктің» мәліметтеріне негіздей отырып)

2.1 Ипоткалық несиелеудің тәртібі жэне оны ұйымдастыру

Ипотекалық несие беру ережелері жалақы, дивиденд, комиссиондық сыйақы нысандағы табыс немесе басқа да табыста түрінде түрақты табыстары бар Қазақстан Республикасының азаматтары - жеке түлғалардың қозғалмайтын мүлік салу, жөндеу жэне сатып алу мақсатындағы несиені беру шарттарын белгілейді.
Заем түрінде алынған ақша-қаражаттары есебінен қозғалмайтын мүлік сатып алу ең алдымен қарыз алушының сатып алынатын қозғалмайтын мүлік қүнының 15% жеке қатысуынан басталады. Алғашқы салым болмаған кезде өтімді мүлік түріндегі қосымша кепілдік талап етіледі.
Қозғалмайтын мүлікті жөндеуге берілетін заем жөндеу жұмыстарының құнының 40% аспауы керек.
Қозғалмайтын мүлікті салуға, жөндеуге жэне сатып алуға берілетін заемды басқа мақсаттарға пайдалануға тиым салынады.
Қозғалмайтын мүлікті сатып алуға заем Қазақстан Республикасының территориясында түратын, жасы 20 асатын жэне де тұрақты табысы бар жұмыс стажы 1 жылдан асатын азаматтарына беріледі.
Қарыз алушының төлем қабілеттілігі төмен болған кезде, қарыз алушымен бірге жауапкершілікте болата\ын кепіл болушы табыстары да есептелінеді.

2.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың негізгі үлгіері

2.3.1 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»

Шетел тэжірбесіне қарап, Қазақстан ипотекалық секьюритизациясы мен ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруға негізделген ипотеалық несиелеу жүйесіт қүрылды.
Бүл жүйенің операторы ретінде эйгілі компаниялар АҚШ-ғы «Fannie Мае» мен Малайзиядағы «Cagamas Berhad» аналогы бойнша арнайы қаржылық институт-Қазастандық Ипотеалық Компаниясы құрылды. Бүгінгі күні Компанияның жалғыз-ақ акционері бар, ол-Қазақстан Республикасының Ґлттық Банкі.
Банктер мен банктік емес үйымдардың түрақты үзақ мерзімді ресурстардың болмауы жағдайында Компания халықтың ипотекалық несиелеуге инвестийияларды бағыттайын аралық буын болып табылады.
Қазақстандық ипотекалық несиелеу жүйесі екі деңгейлі, яғни халыққа түрғын үй ипотекалық несие беретін банктер мен банктік емес үйымдар рөліндегі бірінші реттік несиегерлер, ал Қазақстандық Ипотекалық Компания бүл несиелерді сатып алады.

2.3.2 «Қазақстан Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі»

Түрғын үй қүрылыс жинақтары Қазақстан Республикасы территориясында тұрғын үй жағдайларын жақсартуға заем алу үшін жеке жинақтарды жинақтауға негізделген несиелеу механизмі болып табылады.
Тұрғын үй жағдайларын жақсарту дегеніміз:
• тұрғын үй алу, соның ішінде түрғын үй жағдайларын жақсарту мақсатында оны айырбастау жолымен;
• түрғын үй қүрылысы, оны жөндеу және жаңарту (соның ішінде қүрылыс материалдарын алу, жер учаскелерін алу, қүрылыс жүмыстар ақысын төлеу).
АҚ «Түрғын үй қүрылыс жинақ банкі» 2003 жылдың 16 сэуірінде жарғылық капиталда мемлекеттің 100 % қатысуымен акционерлік қоғам нысанында Қазақстан Республикасының Үкіметімен қүрылды. АҚ «Түрғын үй қүрылыс жинақ банкі» жаңа пэтер алуға қажетті сомасы жоқ, бірақ түрақты табысы бар азаматтардың түрғын үй мэселелерін шешетін үзақ мерзімді мемлекеттік бағдарламасы болып табылады. Қазіргі кезде түрғын үй алу мүмкіндігі орташа жалақысы 10 000 теңгеден аспайтын азаматтар үшін де пайда болды. Халықтың бүл категориясы үшін үзақ мерзімді заемдар мен сыйақының төменгі мөлшерлемелері қолайлы болады, өйткені бүл жағдай олардың жанүллық бюджетіне ауыртпалық түсірмейді. 2003 жылы халықтың экономикалық белсеңді бөлігі 4 миллион адамнан асты. Сондықтан, банктің болжамы бойынша қүрылыс жинақ жүйесіне 1,5 миллион адам қатыса алады.
Қазақстанның қазіргі даму кезеңінде түрғын үйді үзақ мерзімді қаржыландырудың дамыған бағыты қүрылыс жинақ жүйесі болып табылады. Ал ол, өз кезегінде, келесі мақсаттарға қол жеткізуге мүмкіндік береді:

2.4 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» заемды қайтармау тәуекелін бағалау (андеррайтинг)

Андеррайтинг - қарыз алушының несиені жэне оған төленетін пайызды қайтару қабілетін анықтау процессі. Андеррайтинг қарыз алушының қаржылық жагдайы туралы мэліметтер жиайды жэне тексереді, кейінен оны несиені беруге қатысты шешім шығару да қолданады.
Қарыз алушының ипотекалық түрғын үй иесінен төлеу қабілетін анықтау үшін банк-кредитор қарыз алушының табысын үш негізгі фактор бойынша бағалайды:

III. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту жолдары

3.1 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері

3.1.1 Американдық үлгі

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тэжірибелерінде несиелеудің бірнеше үлгілері пайдалануда. Соның ішінде американдық үлгіні қарастырып көрейік.
АҚШ-ның ипотекалық облигациялар нарығы қазіргі кезде барлық қарыздық бағалы қағаздардың үштен бір бөлігін алып отыр. Ипотекалық облигациялардың өтімді нарығын құру елдегі жалпы тұрғын үй қүрылыс жүйесіндегі өзгерістермен көршілес жүрді.
Әдетте, қозғалмайтын мүлікпен кепілдендірілген үй салу мен сатып алуға несиелерді негізінен несие жинақ ассоциациялар мен банктер беріп отырды. Аталған мекемелер клиенттерге ипотеканы үйымдастыру мен қызмет етудің барлық түрін көрсетіп отырды, сонымен қатар олар өз мойнына үзақ мерзімді инвестициямен байланысты тэуекелдерді алатын. Сол кезде ипотекалық несиелерді сату процесі өз күшіне енді. Ипотекалық несиелерді сатып алушылар ретінде бұл мақсатта қүрылған институттар (агенттіктер) болды. Олар - Федералды Тұрғын үй Әкімшілігі, «Фэнни Мэй» -Федералды ұлттық ипотекалық ассоциация, «Джинни Мэй» - ипотекалық несиенің мемлекеттік үлттық ассоциациясы, «Фредди Мак» - ипотекалық несиенің Федералды корпорациясы жэне түрғын үй ипотекалық нарық дамуына ықпал ететін басқа да ұйымдар.

3.1.2 Германдық модель

Германияда ипотекалық несиенің пайда болуы француз халқымен тығыз байланысты. Алғашқы германиялық ипотекалық банктердің қызметтерінде француз банкирлерінің басқаруы маңызды орын алды. Кейін Германия мен Франция арасындағы қарым-қатынастардың бүзылуымен германиялық ипотекалық банктер автономды түрде қызмет ете бастады.
Жалпы тарихтағы ең алғашқы арнайы ипотекалық банк болып Силезиядағы (қазіргі Польша территориясында) мемлекеттік банк қүрылды. Осы банк Германиядағы ипотелақы мекемелер мен ипотекалық банктерге (Ландшафтен банктері) негіз болды.
Ландшафтен банктері өз клиенттеріне кепілзат парақтар атқа ие болған бағалы қағаздар түріндегі несие берумен айналысты. Кепілзат парақтары кейін нарықта сатылып, қарыз алушыларға қолма-қол ақша алуға мүмкіндік берді.

3.1.3 Малайзиялық үлгі

Қазіргі кезде Еуропа мен Америкамен қатар, Азиялық аймақта да, соның ішінде Малайзияда ипотекалық несиелеу жүйесі қарқынды дамуда.
Малайзияның ипотекалық несиелеу жүйесі «Кагамас» Үлттық ипотекалық корпорация қүрылғаннан кейін тез қарқынмен дами басталды. Оның құрамына Малайзия Банкі (20%), қаржылық компаниялар (19,5%), коммерциялық банктер (60,5%). Корпорацияның жарғылық капиталы 40 млн. АҚШ доллар шамасында. Бул корпорацияның негізгі мақсаты - тұрғын үй сатып алушылар үшін қаржыландыруды таңдауды, ипотекалық несиелердің үзақ мерзімді сипатын, құрылыстың төмен бағасын жэне өтімділікті қамтамасыз ету.

3.2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мәселелері

Еліміздегі экономиканың қазіргі таңдағы даму жағдайында бұрын ұмытылып кеткен, бірақ нарық экономикасы үшін маңызды қүралдың бірі — ипотеканың рөлі арта түсуде.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары түрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерінен туындайтын артықшылықтары болады.
Біріншіден, ипотекалық несие - бүл қатаң түрде анықталған кепілге берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және о дан түскен түсім несие берушінің қарызын жабуға бағытталады. Бірақ та, кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, кепілге алған мүлікті сату қиындайды.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар түрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта қүру жэне жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.

Пайдаланылған эдебиеттер тізімі

1. Указ Президента Республики Казахстана "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан" от 31.08.1995.
2. Указ Президента Республики Казахстана, имеющий силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.12.1995 с изменениями от 11.07.1997. "Экономика и предпринимательство в Республике Казахстан" - 2000, №20, С.2-8.
3. Указ Президента Республики Казахстана "О государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2006-2007 годы". Собрание актов Президента РК - 2005, №26, ст.329
4. Указ Президента Республики Казахстана "О Государственной программе развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2006-2007 годы". "Казахстанская правда", 02.07.2005.
5. "Президенттің Қазақстан халқына Жолдауы". "Егемен Қазақстан". 19 наурыз 2005ж.
6. Правила предоставления ипотечных займов АО (Каспийский банк).
7. Основные требования к ипотечным жилищным займам, права требования по которым приобретаются акционерным обществом "Казахстанская Ипотечная Компания" и руководство по их выдаче к доверительному управлению. №16 от 30 апреля 2005 года.
8. Абсаттарова Р.К., Кегельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечния доступности жилья. // Банки Казахстана -№5- 2002.С.31-34.