Предмет: Оценка недвижимости
Тип: Курсовая работа
Объем: 27 стр.
|
Закрыть
|
Особенности функционирования рынка недвижимости
Содержание
Введение 3
1 Теоретические основы рынка недвижимости 5
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости 5
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска 7
1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 12
2 Подходы к оценке недвижимости 15
2.1 Доходный подход 15
2.2 Сравнительный подход 18
2.3 Затратный подход 20
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны 21
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года) 21
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны 23
Список используемых источников 26
Приложение 27
Введение
Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В казахстанских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.
Активное формирование рынка недвижимости в Казахстане характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.
Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости, необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальными знаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своей методологией, терминологией и приемами исследований.
Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специ¬фики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определен¬ный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности не¬движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается по¬тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.
Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:
1. Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости».
2. Рассмотреть и проанализировать особенности рынка недвижимости в Республике Казахстан;
3. Определить место рынка недвижимости в системе социально- экономических отношений.
4. Обосновать теоретические и методологические подходы к структурированию и оценки рынка недвижимости.
5. Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости.
1 Теоретические основы рынка недвижимости
1.1 Общая характеристика и структура рынка недвижимости
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс.
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска
Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
• целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
• определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки одно-семейного дома;
• формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости
Особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет общие черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1.
2 Подходы к оценке недвижимости
2.1 Доходный подход
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
2.2 Сравнительный подход
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.
2.3 Затратный подход
К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым . Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.
Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.
3 Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Астаны
3.1 Аналитический обзор рынка первичного жилья г. Астаны (январь 2011 года)
В январе 2011 года на столичном рынке первичного жилья средняя цена предложения составила 1067 у.е. за квадратный метр. По сравнению с декабрем прошлого года ценовой показатель снизился на 37 у.е. за квадрат, или на 3,4%. Общая площадь предложения по анализируемой базе в отчетном месяце составила 12159 кв.м, что на 3,8% ниже уровня декабря 2010 года.
3.2 Прогноз ситуации на рынке жилой недвижимости г. Астаны
Управление анализа рынков финансового холдинга «Астана-Финанс» дает свой прогноз столичного рынка недвижимости на ближайшие два года.
Здесь не рассматриваются крайние случаи прямого обмана застройщиками своих дольщиков, но принимаются во внимание меры правительства по финансовой поддержке добросовестных застройщиков. В качестве объекта для прогноза взята деятельность одной из крупнейших столичных девелоперских строительных компаний, члена Ассоциации застройщиков Казахстана. Этот застройщик не имеет жилых комплексов с большой степенью незавершенного строительства, и он вправе рассчитывать на приобретение государством части предлагаемого им жилья по цене 875-950 долларов США за квадратный метр. Такой выбор объекта позволил аналитикам уклониться от рассмотрения всего многообразия действующих факторов и сосредоточить свое внимание на главном.
Заключение
Рынок жилой недвижимости Казахстана в течение нескольких лет переживал бурный рост, что было обусловлено недостаточной обеспеченностью горожан жильем, высокими темпами роста экономики и доходов населения, относительной доступностью ипотечного кредитования и отсутствием альтернативы для вложения свободных средств отечественных инвесторов из-за неразвитости фондового рынка. «Нереальные» цены на рядовое жилье вызывали разговоры о «пузыре недвижимости».
После обвала американской ипотечной системы быстрорастущая казахстанская экономика оказалась в тисках дефицита ликвидности отечественных банков, что незамедлительно сказалось на доступности кредитов вообще и ипотечных кредитов в частности и в целом на рынке жилой недвижимости крупных городов республики. Экономика в какой-то степени преодолела первичное состояние шока, но каков будет путь дальнейшего развития рынка жилой недвижимости, исследуется многими аналитиками и экспертами.
Список используемых источников
1. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 N 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»
2. Кодекс Республики Казахстан от 27.12.1994 года «Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть)»
3. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2009.
6. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
7. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшая школа экономики, 2009.
8. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.: Перспектива, 2009.
9. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
10. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Акмолинская правда. – 2008. - № 1
11. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2008. - № 4.
12. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья// Экономика строительства. – 2009. - № 11.
13. www.appraiser.ru – Виртуальный клуб оценщиков;
14. WWW.MACON-REALTY.RU- Консалтинговая компания
15. http://market-pages.ru/osnocen/index.html- Энциклопедия студента
16. http://vnedvizhimost.at.ua/publ- Сайт о недвижимости
