Приватизация жилых помещений и ее последствие
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
1 Приватизация жилые помещения и ее последствия 5
1.1 Жилые помещения как объект права собственности 5
1.2 Содержание права собственности на жилые помещения 7
1.3 Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере 9
1.4 Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения 19
2 Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений 22
2.1 Понятие и условия приватизации жилых помещений 22
2.2 Жилые помещения не подлежащие приватизации 25
3 Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений 28
3.1 Практическое значение признания сделки приватизации недействительной 28
3.2 Виды недействительных сделок по приватизации жилого имущества 28
3.3 Последствия признания договора приватизации недействительным 29
3.4 Проблемы законодательства, связанные с деприватизацией жилого помещения 31
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 33
ВВЕДЕНИЕ
Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах.[1]При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья.
Тема данной курсовой работы – «Основания приватизации жилых помещений» – актуальна в силу того, что, во-первых, путем приватизации граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, во-вторых, граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность, в-третьих, на мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации, безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан, одноразовый характер такой передачи.[2]
1 Приватизация жилые помещения и ее последствия
1.1 Жилые помещения как объект права собственности
Для жилищного права важнейшее значение имеет категория «жилое помещение» («жилой дом»). Раскрытие ее содержания важно для правильного применения законов и нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, в частности, для организации государственного учета жилых помещений (строений).[3]
Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях – в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения в других случаях – как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих – в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
Жилые помещения подразделяются на следующие виды:
1.2 Содержание права собственности на жилые помещения
Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в местной администрации. Нотариальное оформление сделок с недвижимостью сейчас применяется до принятия нового закона о порядке их заключения.
1.3 Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере
Основание возникновения права собственности на жилое помещение.
Граждане могут улучшить свои жилищные условия путём приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов):
1)приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
2)жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
3)участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в товариществах собственников жилья;
4)купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5)приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
1.4 Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
В соответствии со ст. 40 Конституции каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса, Жилищного кодекса и ряда других законодательных актов. Новый Гражданский кодекс регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.
2 Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений
2.1 Понятие и условия приватизации жилых помещений
Приватизация - в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» - есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.
На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.
Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз.
2.2 Жилые помещения не подлежащие приватизации
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Однако в отношении коммунальных квартир субъектами может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях
Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт. Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.
3 Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений
3.1 Практическое значение признания сделки приватизации недействительной
Часто возникают ситуации, когда необходимо расприватизировать квартиру. Например, если гражданин был введен в заблуждение относительно последствий приватизации, не способен был понимать значение своих действий, а также в других случаях.
Признание недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности возможно по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной.
Недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные. Последствия признания сделки (приватизации) недействительной, являющейся оспоримой либо ничтожной, одинаковые - граждане возвращаются в первоначальное положение. Однако если сделка ничтожна, то гражданину в случае судебного разбирательства не нужно доказывать ее недействительность, а только необходимо предъявить иск о признании последствий такой сделки недействительными, поскольку она недействительна в силу закона и признается таковой с момента ее совершения, то есть не порождает никаких прав и обязанностей.
3.2 Виды недействительных сделок по приватизации жилого имущества
Приватизация, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Так, например, заключение договора передачи жилого помещения.
Приватизация жилого помещения может быть признана недействительной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.
В интересах малолетнего, в возрасте до четырнадцати лет, совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ч. 2 ст. 172 ГК РК). Подобные сделки представляются маловероятными, однако на практике встречаются самые различные ситуации. Например, при подаче заявления о приватизации и ее оформлении может быть неправильно указан год рождения гражданина.
3.3 Последствия признания договора приватизации недействительным
Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения
В случае признания судом недействительным договора приватизации гражданин, получивший в результате приватизации статус собственника, становится нанимателем приватизированной квартиры, то есть стороны возвращаются в первоначальное положение.
Если же гражданин, приватизировавший квартиру с нарушением требований гражданского законодательства, впоследствии продал ее, то в случае признания договора передачи в собственность недействительным либо применения последствий приватизации недействительной, последующие участники сделок с данной квартирой возвращаются в первоначальное положение и все договоры купли-продажи приватизированной квартиры также являются недействительными.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РК на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Два важных условия (предпосылки) для проведения приватизации: постоянная регистрация по месту жительства (наличие постоянной прописки) и добровольность. Добровольная и обязательная приватизация. Добровольность приватизации означает, что для приватизации жилого помещения необходимо истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Если в вашей семье имеются несовершеннолетние (до 18 лет), то для осуществления приватизации необходимо разрешение органов опеки и попечительства.