Для Казахстана

Введение

РГКП «Центр по недвижимости по Карагандинской области комитета регистрационной службы министерства юстиции Республики Казахстан» был создан путем преобразования Карагандинского областного управления по оценке и регистрации недвижимости и является его право приемником по всем правам и обязанностям. Центр является юридическим лицом, созданным в форме государственного предприятия на праве хозяйственного ведения.
Уже более 60-и лет данная организация оказывает услуги по технической инвентаризации. За этот период создан уникальный архив и база данных по объектам недвижимости г. Караганды и Карагандинской области.
РГКП «Центр по недвижимости» по Карагандинской области наряду с технической инвентаризацией предлагает следующие виды услуг:
1. Оценка имущества (Генеральная лицензия на оценку имущества № ЮЛ-0017-(4622-1930-ГП от 26.03.2003г) -недвижимости, движимого имущества, имущественных комплексов, интеллектуальной собственности и нематериальных активов и др.;
2. Оформление договоров купли-продажи, мены, дарения на недвижимое имущество;
3. Юридические консультации, правовая экспертиза.
В данном отчете будет описан процесс и правила оценки различных объектов недвижимости, так как практика проходила в РГП “Центр по недвижимости” в отделе Оценки и Инвентаризации. Так же будет представлен Технический паспорт на изученные объекты недвижимости, составленный мной во время прохождения практики.
Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
В данной ситуации я буду выступать в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

1. Краткая характеристика РГКП «Центр по недвижимости»

До образования центров по недвижимости учетом, регистрацией, оценкой недвижимости занималось «Бюро технической инвентаризации», сокращенно именуемое БТИ. В 1937 г. в г. Караганде был создан сектор технической инвентаризации при местном исполкоме Советов народных депутатов. Он был структурным подразделением и не являлся юридическим лицом. Однако в 70-х годах, когда началось бурное развитие промышленности и строительства, возникла необходимость в учете недвижимости, определения ее технических, стоимостных характеристик, установления собственников данной недвижимости. Поэтому в 1975 году приказом министерства жилищно-коммунального хозяйства, бюро технической инвентаризации были выведены из состава комбинатов коммунальных предприятий (благоустройства) и наделены правами юридического лица. Общее руководство ими осуществляло Республиканское управление технической инвентаризации планово-экономического управления, Министерство жилищно-коммунального хозяйства Казахской ССР. Основной задачей Республиканского управления технической инвентаризации являлось методическое руководство и координация деятельности организации, работ по техническому учету, оценке зданий, сооружений, земель и т.д., а также в выполнении работ по регистрации прав собственности на жилые и нежилые строения. Республиканское управление технической инвентаризации возглавлялось начальником, который назначался Министерством жилищно-коммунального хозяйства.

2. Нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности

Оценочная деятельность в Казахстане получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РК с 1 января 1998 г. обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности.

3. Информационное обеспечение оценки стоимости

Оценка различных объектов недвижимости – сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его мы будем проводить в несколько этапов, соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.
Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно подойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимости. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

4. Методика оценки стоимости с использованием доходного подхода

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

5. Методика оценки стоимости с использованием сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода мной (далее – Оценщиком) были предприняты следующие шаги:

6. Методика оценки стоимости с использованием затратного подхода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:

7. Оценка различных объектов, составление отчетов по оценке разнокачественных объектов в том числе:

7.1 Техническая инвентаризация
Проведение первичной, плановой и внеплановой технической инвентаризации жилых и нежилых зданий, строений, сооружений, помещений всех форм собственности:
1. Обследование жилых помещений для приватизации, совершения сделок и регистрации прав собственности.
2. Изготовление технических паспортов для утверждения самовольных перепланировок и самовольного строительства.
3. Инвентаризация нежилых строений и помещений всех форм собственности.

7.2 Оценка квартир

Объект оценки расположен в Казыбекбийском районе г. Караганды по адресу мкр.Степной-1, дом. 63 кв.35. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9 этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Караганды, но с хорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта до центральной улицы 10 минут пешехода хода, есть остановки, с которых можно добраться до любой точки города.

7.3 Оценка индивидуальных жилых домов и дачных участков с улучшениями
В конце 1990-х годов в микрорайоне Кунгей началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

7.4 Оценка действующего бизнеса

Согласно Договора от «02» марта 2007 года оценщик получил заказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимости торгово-закупочного «Предприятия-А» , расположенного по адресу: Карагандинская область, ул. Камская-19а, для принятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга), решения вопроса о возможности продажи объекта. В ходе осуществления оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия за 2005 год, данные, представленные заказчиком и данные собственного визуального осмотра.
Рассматриваемое предприятие существует с 1998 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение на рынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.

7.5 Оценка автотранспорта
Постепенно мы входим в нормальные рыночные отношения и оценка транспортных средств становиться обязательной не только при аварии, но и при продаже, оформлении договоров дарения, наследования, судебных процессах.
Оценка автомобильного транспорта проводится в следующих случаях:
 для определения суммы причиненного ущерба вследствие аварии, угона автомобиля;
 для определения утраты товарной стоимости транспортного средства вследствие аварии, стихийного бедствия, угона и т.д.;
 для определения рыночной стоимости транспортного средства
Оценка транспортного средства после аварии или угона автомобиля заключается в определении причиненного ущерба (составлении калькуляции). Величина ущерба состоит из:

8. Правила технической инвентаризации
Настоящие правила утверждены приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 14 декабря 1999 г. № 270

8.1. Общее положение
Настоящие Правила устанавливают порядок проведения технического обследования объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Объектами технического обследования являются:
 жилые здания постоянного и временного проживания;
 здания учреждений народного образования;
 здания учреждений здравоохранения, социального обеспечения и оздоровительного назначения;
 физкультурно-спортивные сооружения;
 здания учреждений культуры и искусства;

8.2. Основные термины и понятия
При техническом обследовании зданий и сооружении необходимо определить назначения обследуемых объектов и строений.
Жилищный фонд - находящиеся на территории Республики Казахстан жилища всех форм собственности.
Жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

9. Подведение итогов практики

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Казахстане – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.