Недвижимое имущество как объект права собственности. Особенности правового режима
Содержание
Введение 5
1 Недвижимое имущество как объект права собственности по законодательству Республики Казахстан 10
1.1 Понятие объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан 10
1.2 История развития законодательства о недвижимом имуществе 20
1.3 Понятие и классификация недвижимого имущества как объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан 25
2 Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества 37
2.1 Жилое помещение как объект недвижимого имущества 37
2.2 Кондоминиум как объект недвижимого имущества 42
2.3 Особенности правового режима зданий, сооружений 44
2.4 Земельный участок как объект недвижимого имущества 48
2.5 Предприятие как объект недвижимого имущества 57
3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости 61
3.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 61
3.2 Государственная регистрация отдельных видов недвижимого имущества 67
3.3 Проблемы государственной регистрации и легализации недвижимого имущества в Республике Казахстан 70
Заключение 84
Список использованных источников 87
Введение
Интерес, который проявляется к недвижимому имуществу на протяжении всей длительной истории существования правовых отношений, на наш взгляд, связан с его значимостью для отдельных субъектов, а также общества и государства в целом.
Категория недвижимого имущества, является одной из проблемных и требующих на сегодняшний день детальной теоретической и законодательной проработки, которая должна выразиться, прежде всего, в разработке понятия недвижимого имущества, а также в устранении противоречий и пробелов, имеющих место в законодательстве Республики Казахстан в части регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество.
1 Недвижимое имущество как объект права собственности по законодательству Республики Казахстан
1.1 Понятие объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан
Проблема объектов права собственности и иных вещных прав для Казахстана является одной из самых актуальных, поскольку именно она наименее разработанная и наиболее дискуссионная. Институт права собственности, объединяет нормы различных отраслей права, в том числе конституционного, гражданского, административного, уголовного. Указанный институт охватывает совокупность норм, которые устанавливают общие принципы принадлежности имущества определенным лицам, регулируют и защищают принадлежность материальных благ конкретным лицам.
1.2 История развития законодательства о недвижимом имуществе
В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значение. Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, а также все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями.
1.3 Понятие и классификация недвижимого имущества как объекта права собственности по законодательству Республики Казахстан
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.
2 Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества
2.1 Жилое помещение как объект недвижимого имущества
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом. Они значатся среди объектов недвижимости, перечисленных в ст. 117 ГК РК. Термин «жилые помещения» используется в узком и широком смысле. В широком смысле к жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах (включая квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом), а также изолированные жилые помещения в домах и квартирах. Сюда же относятся служебные и ведомственные жилые помещения, а также специализированные дома и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.
2.2 Кондоминиум как объект недвижимого имущества
Весьма специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Анализ проведенных исследований показывает, что именно приватизация гражданами квартир, возникновение права частной собственности на жилье (вследствие чего возникают новые правоотношения и, соответственно, необходимость их правового регулирования) обусловили необходимость введения в Казахстане института кондоминиума.
Согласно ст. 209 ГК РК кондоминиум – особая форма собственности на недвижимое имущество, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности [3]. Пункт 6 ст.209 ГК РК определяет эту собственность как долевую, при этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования [24, с.39]. Легальные определения кондоминиума, несколько различающиеся между собой, также даны в Земельном Кодексе РК[34], и Законе о жилищных отношениях [33].
2.3 Особенности правового режима зданий, сооружений
На сегодняшний день интерес к изучению, с правовой точки зрения, таких объектов как здания и иные сооружения объясняется активным вовлечением их в гражданский оборот в качестве объектов гражданских прав и признание за ними режима недвижимости. При этом касательно практически каждого вида сооружений в действующем законодательстве Республики Казахстан имеются те или иные нерешенные проблемы, которые требуют исследования и соответствующей законодательной доводки.
Под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования [35, с. 220].
2.4 Земельный участок как объект недвижимого имущества
Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Земля является одним из объектов земельно - правовых отношений, наряду с земельными участками, правами на них и земельными долями. Понятия «земельный участок» и «земля» соотносятся как часть целого. Определение «земля» и «земельный участок» дается в Земельном кодексе Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.)[34].
Земля - территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда; земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Земельный участок является ограниченно оборотоспособной вещью.
2.5 Предприятие как объект недвижимого имущества
В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: роль и значение в развитии современного рынка недвижимости
3.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 118 ГК РК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре[3]. В этой связи Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 310-III ЗРК от 26 июля 2007 года [4] регулирует порядок государственной регистрации недвижимости.
3.2 Государственная регистрация отдельных видов недвижимого имущества
Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, он не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.
3.3 Проблемы государственной регистрации и легализации недвижимого имущества в Республике Казахстан
После того, как мы получили представление о том, что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настало время поговорить о проблемах, которые, возникают при государственной регистрации.
Первая проблема кроется, как ни странно, в самом понятии государственной регистрации. В Казахстане с принятием Общей части ГК РК вводятся понятия «регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация сделок с недвижимостью» (ст. ст. 118 и 155). В Особенной части ГК требования о регистрации установлены для следующих договоров с недвижимостью: продажи и аренды предприятия (ст. ст. 494, 575), дарения (п. 3 ст. 508), ренты (ст. 518), имущественного найма (п. 2 ст. 543), найма жилища (п. 2 ст. 601), доверительного управления (п. 2 ст. 887). Ранее в соответствии со ст. 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге»[50] обязательной государственной регистрации подлежал также договор лизинга недвижимого имущества. Система регистрации прав и система регистрации сделок - это разные мировые системы, которые имеют существенные различия.
Заключение
Обобщая проведенное исследование, мы приходим к следующим кратким выводам по результатам дипломной работы.
Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов права собственности, определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.