Предмет: Бизнесті бағалау
Тип: Бақылау жұмыс
Объем: 23 стр.
Год: 2012
|
Закрыть
|
Ғимараттарды және құрылыстарды бағалау.
Жоспар
1 Ғимараттарды және құрылыстарды бағалау 3
1.1 Жалпы тәсілдер 3
1.2 Бағалау үрдісі 3
1.3 Мысал 4
1.3.1 Ғимараттың конструктивті элементтерінің сипаттамасы 5
1.3.2 Ғимараттың техникалық жағдайы 6
1.3.3 Ғимараттың жабыны тозған және ауыстыруды талап етеді 6
1.3.4 Ғимараттың құрылыс буындарының сипаттамасы 7
1.3.5 Ғимараттың техникалық жағдайы 7
1.3.6 Ғимараттың конструктивті элементтерінің сипаттамасы 8
1.3.7 Ғимараттың техникалық жағдайы 8
1.3.8 Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы 9
1.3.11 Ғимараттың техникалық жағдайы 10
1.4 Бағалау объектісінің құнын анықтау 11
1.5 Салыстырмалы тәсіл 11
1.7 Шығындық тәсілі 21
Әдебиеттер 23
1 Ғимараттарды және құрылыстарды бағалау
1.1 Жалпы тәсілдер
Ғимараттар мен құрылыстар құнын бағалау кезінде, бағалаушы олардың жоспарымен, құқықтық, техникалық және есептік құжаттарымен, конструктивтік ерекшеліктерімен жеке танысуы қажет. Сонан соң жер телімді, алып жүретін және алып жүрмейтін конструкцияларды, инженерлік жүйелер мен құрал - жабдықтарды қоса отырып, жақсартулардың (ғимараттар мен құрылыстардың) сипаттамалары берілетін бағалау объектісін нақты бейнелеуін қарастырады.
1.2 Бағалау үрдісі
Бағалау үрдісі келесідей негізгі қадамдардан тұрады:
- Бағалау объектісі туралы ақпаратты жинау;
- Нарық сегментіне және ұқсас объектілерге сәйкес келетін жылжымайтын мүлікті талдау;
1.3 Мысал
Бағалау объекті: Алматы қаласында орналасқан, ұзақ мерзімді жалға беру құқығы негізінде ғимараттың жеке меншік иесі қолданатын, 1,9 га ауданды жер телімінде орналасқан, ААҚ жеке меншік құқықтарына ие, өндірістік негіздегі құрамында 5 ғимарат мүліктік кешен бар.
1.3.1 Ғимараттың конструктивті элементтерінің сипаттамасы
Ғимараттың құрамына мыналар кіреді:
- фундамент: ленталық, бетондық, монолиттік; колонналардың астында: бетондық, монолиттік;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіштік;
1.3.2 Ғимараттың техникалық жағдайы
Құрылыстың төмен сапасы шарттаған ғимарат шаруашылық әдісімен соғылған.
Бағалаушымен жасалған зерттеу кейбір ішкі қабырғалары мен аралық фундаменттері отырып қалғанын көрсетті. Ол қабырғалар мен аралықтардың кірпіш қалауының жарыкшақтануына алып келді.
1.3.3 Ғимараттың жабыны тозған және ауыстыруды талап етеді
Ішкі өрлеуді жаңарту керек және едендердің 20 пайызына дейін ауданын жөндеу қажет.
Әлектр жарығы жүйесі жұмыс орындарының жарықтандыруы типтік нормаларына сәйкес келтірулері керек. Өндірістік мекемелердің негізгі бөліктерінде жылыту жүйелерінің жабдықтары қажет.
1.3.4 Ғимараттың құрылыс буындарының сипаттамасы
Ғимарат бір қабатты темір каркаспен соғылған. Колонналар торы 6*12 м
Ғимаратта келесілер бар:
1.3.5 Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимаратты зерттеу бойынша төбе мен қабырғалар жөндеуді талап етеді, бетонды еденде сызат бар, ғимарат әлсіз жарықтандырылған.
Көмекші орналастыру ғимараты, №14. инв.
1.3.6 Ғимараттың конструктивті элементтерінің сипаттамасы
Ғимаратта мыналар бар:
- фундамент: ленталық, бетонды, монолитті;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіштен салынған;
1.3.7 Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимараттың құрылыс сапасы төмен. Гидроизоляция бұзылған. Бұзылған қабырғалардың ауданы 10% құрайды. Жабын жөндеуді талап етеді.
4. Механикалық шеберханалар ғимараты. №15 инв.
Ауылшаруашылық өндірістік құрылыс үшін типтес болын келетін типтік жоба бойынша соғылған бір қабатты құрылыс.
Жалпы сипаттамасы:
1.3.8 Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы
Ғимаратта келесілер бар:
- іргетасы: таспалы, бетондық, монолитті;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіш;
- жабулары: темірбетондық, тақталары жалпақ;
1.3.9 Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимаратта жабынды, ішкі әрлеуді жөндеу, жарық беруші жүйені қайта жасау қажет
5. Негізгі өндірістің ғимараты, №16 инв.
Нақты қойма ретінде қолданылады.
Жалпы сипаттамасы:
1.3.10 Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы
Ғимаратта келесілер бар:
- іргетасы: таспалы, бетондық, монолитті;
- тіректері: бетондық монолитті;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіш;
1.4 Бағалау объектісінің құнын анықтау
Бағаланатын мүлік құнын анықтау жалпы жылжымайтын мүліктің жергілікті нарығына және жекелеп алғанда бағалау объектісіне маңызды түрде әсер ететін факторларды есепке ала отырып, жүзеге асырылады.
Құнды анықтату кезінде мүлікті бағалауға келесідей стандартты тәсілдер қолданылады:
1.5 Салыстырмалы тәсіл
Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары әйгілі болған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген.
Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жақында жүргізілген сату - сатып алу объектілер келісімдерімен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.).
1.6 Табыстық тәсіл
Бағалау объект құнын есептеу үшін келесідей табыстық әдістер қолданылады:
1.7 Шығындық тәсілі
Бұл тәсілдің негізі орын ауыстыру қағидасы болып табылады, яғни инвестор жылжымайтын мүлік объектісіне үлкен соманы төлемейді.
Сонымен қатар жылжымайтын мүлік құны былай есептеледі:
