Предмет: Бизнесті бағалау
Тип: Курстық жұмыс
Объем: 25 стр.
Год: 2012
|
Закрыть
|
Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Мазмұны
Кіріспе 3
I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау 5
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы 5
1.2 Табыс тәсілінің принциптері 6
II. Ақша ағымын дисконттау әдісі 7
2.1 Табыстың капитализация әдісі 12
2.2 Дисконттау ставкасын анықтау 21
Қорытынды 23
Қолданылған әдебиеттер 25
Кіріспе
Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер, ғимараттар, үйме реттер, көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған тақырыбым - «Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау». Тақырыптың мақсаты - жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:
1) Шығын тәсілі;
2) Салымтырмалы тәсіл;
3) Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану - бағалаушы үшін өте маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге (мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді: салыстырмалы және табыс.
I. Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген болашақ табысты көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестициялық) болашақ табыстық ағымдағы құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылық инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі ретінде үлкен деңгейде көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады. Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз байланысты.
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы
Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни инвестор жылжымайтын мүлік объектісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған кезең мен реверсия, тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағымы әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.
1.2 Табыс тәсілінің принциптері
Табыс тәсілінің теориялық базасы болып баға және баға түзуші факторлардың арасындағы функционалды байланыс пен жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылардың мінездемелерінің анализін жинақтау қорытындысын көрсететін бағалау принципі табылады.Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін принциптер келтірілген сонымен қатар ,факторлар мен жағдайлар,принципке сәйкес базаланатын анализ.
II. Ақша ағымын дисконттау әдісі
Ақша ағымын дисконттау әдісі күрделірек,бөлшекті және объектіні бағалау кезінде,олардың түсу түрлерін модельдеп,одан тұрақсыз ақша ағымын алуды бағалайды. Ақша ағымы қолданылады,егер:
- болашақ ақша ағыны ағымдағыдан мәні өзгеше болса;
- жылжымайтын мүліктен болашақ ақшалай қаражат ағын мөлшерін белгілеуге болатын берілімдері болса;
- табыс және шығын ағымдарының маусымдық сипаты болса;
- бағаланатын жылжымайтын мүлік - ірі көп функционалды коммерциялық объекті болып табылса;
- егер жылжымайтын объектісі салынып жатса немесе салынған болса.
Ақша ағымын дисконттау әдісі - болжамдалған ақша ағымынан және қалдық құнынан тұратын жылжымайтын мүлік құнын ағымдағы табыс құны негізінде бағалайды. Ақша ағымын дисконттауды есептеу үшін келесі берілімдер қажет:
2.2 Дисконттау ставкасын анықтау
Дисконттау ставкасы - болашақта алатын немесе төлейтін ақша сомасының ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын коэффициент.Болашақ ақша ағынының ағымдағы құны есептеу нәтижелері атаулы және нақты есептеулері бірдей болуы тиіс.Ақша ағыны және дисконттау ставкасы бір-біріне сәйкес келуі және есептелуі керек.
Батыс тәжірибесінде дисконттау ставкасын есептеу үшін келесі әдістер қолданылады:
Қорытынды
Сонымен қорыта келгенде, жылжымайтын мүлік оның ішінде: жер телімдері, тұрғын үйлер,ғимараттар,офистер,қоймалар қазіргі заманда табыс табудың негізгі көздеріне айналды. Бұл кәсіп тек біздің республикамызда ғана емес, сонымен қатар барлық шетел мемлекеттерінде кең дамыған.Яғни жылжымайтын мүлік объектілерін сату, сатып алу,жалға беру арқылы табыс табуға болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы - жылжымайтын объектілерінің азаматтық айналым болатын және оларға құқық беретін нарықтық қатынастардың ерекше сферасы болып табылады. Жеке меншік құқығының құрамына байланысты,яғни сатушы мен сатып алушы арасындағы келісім-шарт объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлік нарығы екі сегментке бөлінеді:
Қолданылған әдебиеттер
1) «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан», Г.П.Коваленко. Алматы «Жеті жарғы»2002г
2) «Рынок недвижимости», В.А Швандара. М,2000г
3) «Оценочная деятельность», М.М Соловьев. М,2003г
4) «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Рудгайзер. М, 2000
