Договор найма жилого помещения
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 5
1 Правовая характеристика договора найма жилого помещения 7
1.1 Понятие, элементы и предмет договора найма жилого помещения 7
1.2 Содержание договора найма 11
1.3 Содержание права собственности на жилое помещение: пределы и ограничения 19
2 Проблемы предоставления и прекращения договора найма жилого помещения 22
2.1 Наем жилищ в частном жилищном фонде 22
2.2 Предоставление жилища из государственного жилищного фонда 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 33
ВВЕДЕНИЕ
В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище[1]. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.10)[2], Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)[3]. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод [4].
С учетом требований международно-правовых актов в Конституции Республики Казахстан закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище[5].
1 Правовая характеристика договора найма жилого помещения
1.1 Понятие, элементы и предмет договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение[9, с.5].
Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия "договор коммерческого найма". Литовкин В.Н. указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе[10. с.10]. Советское законодательство знали единый договор найма жилого помещения. Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Гражданского кодекса РК, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам.
1.2 Содержание договора найма
Права и обязанности нанимателя и наймодателя
По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату [16, с.33].
Права и обязанности нанимателя
Наниматель имеет право:
1.3 Содержание права собственности на жилое помещение: пределы и ограничения
В уже упоминаемой 601-й статье ГК определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.
В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом. В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы ГК РК.
2 Проблемы предоставления и прекращения договора найма жилого помещения
2.1 Наем жилищ в частном жилищном фонде
Собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.
Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем[20, с.211]. (Приложение 1)
2.2 Предоставление жилища из государственного жилищного фонда
Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.
Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан[22]. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Провозглашение в Конституции Республики Казахстан права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов самостоятельную комплексную отрасль. Понятие «жилищные отношения» охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего, это отношения, связанные с пользованием жилищем.
Отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с наймодателем носят характер обязательных правоотношений.
Они подразделяются на две группы: