Договор купли-продажи недвижимости и его элементы
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1 История развития законодательства Республики Казахстан о недвижимости 5
1.1 Основные положения законодательства о недвижимости 5
1.2 Определение недвижимости по законодательству Республики Казахстан 6
2 Договор купли-продажи недвижимости и его элементы 9
2.1 Определение договора купли-продажи недвижимости 9
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимости 13
2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости 19
2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости 24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 28
ВВЕДЕНИЕ
С момента обретения Республикой Казахстан независимости и формирования национальной правовой системы, соответстующей целям и задачам нового государства с рыночными принципами функционирования экономики, происходят коренные социально-экономические преобразования, обуславливающие возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, опосредуемого в первую очередь договором купли-продажи недвижимости.
Особая сложность и новизна правового регулирования отношений, возникающих при купле-продаже недвижимого имущества и предприятия как имущественного комплекса вызывают необходимость тщательного исследования и анализа данных отношений. Договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение в современном имущественном обороте. Законодательством Республики Казахстан с учетом ценности, значения и специфики недвижимого имущества как объекта гражданских прав устанавливаются особые правила его отчуждения.
1 История развития законодательства Республики Казахстан о недвижимости
1.1 Основные положения законодательства о недвижимости
В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значение. Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, а также все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями.
Исследование понятия «недвижимое имущество» в римском праве свидетельствует о том, что к недвижимому имуществу относилось имущество в силу природных свойств (земельные участки) и прочной связи с землей. В этой связи в качестве основополагающего принципа был, выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности.
1.2 Определение недвижимости по законодательству Республики Казахстан
Согласно ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2 Договор купли-продажи недвижимости и его элементы
2.1 Определение договора купли-продажи недвижимости
По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимости обосновывается рядом следующих причин.
- Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимости.
- Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.
- В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимости обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Законодательством для договора купли-продажи недвижимости помимо соблюдения письменной формы предусматривается государственная регистрация. На наш взгляд, государственная регистрация носит самостоятельный характер. Если иное не установлено законодательными актами, она является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.
2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Исследование предмета договора купли-продажи недвижимости как существенного условия показывает, что предметом договора купли-продажи недвижимости могут быть объекты недвижимости, указанные в ст.ст. 117, 119 ГК РК, а также сложные недвижимые вещи, жилые и нежилые помещения и их части при допустимости их переоборудования в отдельное изолированное помещение и иное имущество, соответствующее квалифицирующим признакам недвижимости. Каждый из перечисленных объектов обладает как общими свойствами, присущими всем недвижимым вещам, так и определенными особенностями, которые необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости.
2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости
В целях уменьшения рисков, обеспечения надлежащего исполнения и защиты прав сторон по договору купли-продажи недвижимости необходимо производить оплату переданного недвижимого имущества, за исключением рассрочки и отсрочки в оплате, в момент государственной регистрации договора. В этой связи необходимо связать момент исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи недвижимости с моментом государственной регистрации, а именно, - с моментом подачи заявления в регистрирующие органы. Это обусловлено, тем, что не исключаются случаи, когда передача и оплата могли быть произведены до регистрации, а в регистрации отказали (например, наложили арест на имущество продавца). Возврат уплаченной денежной суммы в такой ситуации может быть существенно затруднен по разным причинам (банкротство, смерть, недобросовестность и т.п.).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате исследования правовой природы договора купли-продажи недвижимости выявлено, что договор купли-продажи недвижимости приобретает самостоятельность наряду с иными отдельными видами договора купли-продажи, содержащимися в главе 25 ГК РК, по признаку особого объекта отчуждения, то есть недвижимого имущества, и должен быть закреплен в главе 25 ГК РК как отдельный вид договора купли-продажи. В то же время данному договору присущи большинство основных признаков договора купли-продажи, которые отличают его от других типов самостоятельных гражданско-правовых договоров, предусмотренных в особенной части ГК РК. Передача по договору купли-продажи недвижимости не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)». Комплексное исследование теоретических и практических проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости показало наличие нерешенных и дискуссионных вопросов в науке и практике правоприменения, отсутствие комплексного подхода в правовом регулировании договора купли-продажи недвижимости и иных вопросов, требующих решения. В этой связи мы приходим к следующим кратким выводам по результатам дипломного исследования. В целях формирования научной и законодательной концепции правового регулирования договора купли-продажи недвижимости, соответствующего интересам общества и правовой системы Республики Казахстан, предлагается: