Договор купли-продажи недвижимого имущества
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 5
1 Основные положения законодательства о недвижимом имуществе 9
1.1 История развития законодательства о недвижимом имуществе 9
1.2 Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан 12
2 Договор купли-продажи недвижимого имущества и его элементы 23
2.1 Определение договора купли-продажи недвижимого имущества 23
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 27
2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества 37
2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества 42
3 Договор купли-продажи предприятия 47
3.1 Понятие договора купли-продажи предприятия 47
3.2 Существенные условия договора купли-продажи предприятия 52
3.3 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 71
ПРИЛОЖЕНИЕ 74
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. С момента обретения Республикой Казахстан независимости и формирования национальной правовой системы, соответствующей целям и задачам нового государства с рыночными принципами функционирования экономики, происходят коренные социально-экономические преобразования, обуславливающие возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, опосредуемого в первую очередь договором купли-продажи недвижимости.
Одной из долгосрочных приоритетных целей и стратегий развития Казахстана до 2030 года, отмеченной в Указе Президента РК от 15.08.2003 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» [1], является экономический рост, базирующийся на открытой рыночной экономике и заключающийся в создании рынка недвижимости, завершении процесса приватизации, включая недвижимость, совершенствование системы ипотечного кредитования, ускоренном решении жилищной проблемы.
1 Основные положения законодательства о недвижимом имуществе
1.1 История развития законодательства о недвижимом имуществе
В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значение. Деление вещей на движимые и недвижимые в римском праве не имело особого значения. И те, и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, а также все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли – res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями.
Исследование понятия «недвижимое имущество» в римском праве свидетельствует о том, что к недвижимому имуществу относилось имущество в силу природных свойств (земельные участки) и прочной связи с землей. В этой связи в качестве основополагающего принципа был, выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности.
1.2 Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения [6, с.15].
2 Договор купли-продажи недвижимого имущества и его элементы
2.1 Определение договора купли-продажи недвижимого имущества
По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимого имущества обосновывается рядом следующих причин.
- Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимого имущества.
- Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимого имущества. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.
- В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества помимо соблюдения письменной формы предусматривается государственная регистрация. На наш взгляд, государственная регистрация носит самостоятельный характер. Если иное не установлено законодательными актами, она является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.[6, с.96]
2.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества
Исследование предмета договора купли-продажи недвижимого имущества как существенного условия показывает, что предметом договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть объекты недвижимости, указанные в ст.ст. 117, 119 ГК РК, а также сложные недвижимые вещи, жилые и нежилые помещения и их части при допустимости их переоборудования в отдельное изолированное помещение и иное имущество, соответствующее квалифицирующим признакам недвижимости [3]. Каждый из перечисленных объектов обладает как общими свойствами, присущими всем недвижимым вещам, так и определенными особенностями, которые необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества
В целях уменьшения рисков, обеспечения надлежащего исполнения и защиты прав сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо производить оплату переданного недвижимого имущества, за исключением рассрочки и отсрочки в оплате, в момент государственной регистрации договора. В этой связи необходимо связать момент исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества с моментом государственной регистрации, а именно, - с моментом подачи заявления в регистрирующие органы. Это обусловлено, тем, что не исключаются случаи, когда передача и оплата могли быть произведены до регистрации, а в регистрации отказали (например, наложили арест на имущество продавца). Возврат уплаченной денежной суммы в такой ситуации может быть существенно затруднен по разным причинам (банкротство, смерть, недобросовестность и т.п.). По данному поводу К.М. Ильясова отмечает, что если расчеты производить при подаче документов на регистрацию, то в случае неисполнения денежных обязательств со стороны приобретателя отчуждатель по заявлению мог бы приостановить регистрацию [30,с.67].
3 Договор купли-продажи предприятия
3.1 Понятие договора купли-продажи предприятия
В качестве особого объекта недвижимого имущества закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права[31, с.17].
В литературе высказывалось мнение, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника — юридическое лицо. Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п.2 ст. 125 ГК. Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться в качестве недвижимости.
Наличие недвижимого имущества является одним из признаков предприятия; в составе предприятия обязательно должно быть недвижимое имущество. В научной литературе выделяются следующие признаки предприятия:
3.2 Существенные условия договора купли-продажи предприятия
Как и во всех договорах купли-продажи предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Существуют некоторые отличия в правилах, на основе которых происходит определение предмета. Поскольку предприятие является по существу сложной вещью, то к нему применим порядок определения состава сложной вещи, предусмотренный ст. 121 ГК РК[3]. Стороны договора вправе сами определить, какое имущество будет входить в состав предприятия. Однако, в конечном счете, за исключением отдельных вещей (оборудования, зданий и т.д.), имущество не должно переставать быть комплексом. Предприятие представляет собой какое-то действующее производство или производство, которое может быть запущено после небольшой наладочной работы, комплектации и т.д. Если же совокупность вещей в результате выборки, произведенной сторонами, представляет собой разрозненное имущество, то к нему будут применены общие нормы о купле-продаже.
3.3 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия
Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.
Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, согласно ст. 497 ГК РК[3]. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого невозможны ввиду его утраты.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате исследования правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества выявлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества приобретает самостоятельность наряду с иными отдельными видами договора купли-продажи, содержащимися в главе 25 ГК РК, по признаку особого объекта отчуждения, то есть недвижимого имущества, и должен быть закреплен в главе 25 ГК РК как отдельный вид договора купли-продажи. В то же время данному договору присущи большинство основных признаков договора купли-продажи, которые отличают его от других типов самостоятельных гражданско-правовых договоров, предусмотренных в особенной части ГК РК.