Для Казахстана

1 Жылжымайтын мүлікті бағалау

1.1 Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері

Эконмикалық теорияда нарық дегеніміз сатушылар мен сатып алушылар арасындағы мәміле жасау мен өзара байланысты қамтамасыз ететін ұйымдастырушылық, техникалық, құқықтық және басқа да механизмдердің жиынтығы деп есептеледі. Осылайша, тек жазылу бойынша ғана таратылатын журналдарду сату жүйесі осындай журналдар анрығын құрайды, ал пәтерлер мен тұрғын үйлерді сатумен сатып алуға арналған қалалық телебағдарлама жергілікті тұрғын-үй нарығының бір бөлігі болып табылады.
Қазіргі нарықтың белгілі бір географиялық орынмен байланысты болуы мүлде қажет емес. Мысалы, телекоммуникациялардың қазіргі даму деңгейіндегі бағалы қағаздар анрығы қандай да бір кеңістік нүктесіне жатпайды, сатып алушылар мен сатушылар әртүрлі континентте болуы мүмкін.

1.2 Бағалау бойынша әдістемелік жағдайлар

Кәсіпорынды бағалау процесінің теориялық базасы болып, отандық және шетелдік эксперт-бағалаушылардың көпжылдық тәжірибелері нәтижесінде қалыптасқан бағалау қағидаларының жиыны табылады. Кәсіпорынды бағалау қағидаларын төрт категорияға шоғырландыруға болады:

1.3 Бағалау процесі

Бағалау процесі – құнды анықтау барысында әрекеттердің кезектілігі. Бағалау процесі 1.3.1 суретте көрсетілген 8 кезеңнен тұрады.
Міндеттерді қою. Міндеттерді қою кезеңінде:
- бағаланатын объект идентификацияланады және толығымен сипатталады;
- бағалау мақсаты анықталады;
- бағалау барысында анықтауға тиісті бағалау құнының түрі (нарықтық, инвестициялық немесе басқа) анықталады;
- бағалау күні анықталады.
Бағалау объектісін идентификациялаған кезде ең алдымен оның орналасуын, мәртебесін және табиғи құрамын анықтап, жазбаша көрсету керек.
Бағалау мақсаты – бұл бағалау құны туралы қорытындыны қолдану мүмкіндігі. Ол көп жағдайда анықталуға тиісті бағалау құнының түрін, бағалаушы басшылыққа алатын қағидаларды, ойларды және тәсілдерді, қолданылатын мәліметтер сипатын анықтауға негіз болады. Сондықтан бағалау мақсатын анықтау және бекіту осы міндеттерді қою кезеңінде жүргізіледі.

1.4 Бизнесті бағалаудағы негізгі тәсілдер

Кәсіпорын құнын бағалаудың бірнеше ондаған әдістемелері бар, олар мамандармен, әдетте, мүліктік, табыстық және салыстырмалы тәсілдерге топталады.
Мүліктік тәсіл кәсіпорын активтерін талдауға негізделген. Мүліктік тәсілдің барлық әдістемелері кәсіпорын акцияларының бақылау пакетін бағалау үшін қолданылады.
Мүліктік (шығындық) тәсіл өзіндік қорлардың құнын анықтау үшін обьект құрылысына шығындар мен осы обьект тұрған жер учаскесінің нарықтық құны мен қоса онтайлы бағыт болатындығына негізделген.
Негізгі қорларды бағалауға шығындық тәсілді жүзеге асыру келесі кезеңдерден тұрады:

1.5 Жылжымайтын мүлік объектілерін жіктеу

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын деп бөлу өз бастауын рим құқықтары кезеңінен алады, және бәріне белгілі, жылжымайтын мүлік база болып табылады, онсыз бірде бір дамыған қоғам мен мемлекет өмір сүре алмайды. Жылжымайтын мүлік түсінігінің бірнеше түсіндірмесі бар.
1. Бизнес бойынша Оксфордтық түсіндірме сөздік келесі анықтама береді: «Жылжымайтын мүлік – жерден, сонымен қатар ондағы ғимараттар мен құрылыс-жайлардан тұратын қандай да болсын мүлік».
2. М. Кулагинге сәйкес «...мүліктер өз табиғаты немесе мақсатына байланысты, не өздері жататын затқа байланысты жылжымайтын болып табылады»
3. «Жылжымайтын мүлік — нақты жерлік және барлық материалдық меншік. Жер астындағы, оның үстіндегі немесе оған тиесілі барлық материалды мүліктен тұрады.» - Д. Poзенбepг түсінігі
4. «Жылжымайтын мүлік болып заң бойынша жер, үйлер, зауыттар, фабрикалар, сауда орындары, әртүрлі құрылыстар, бос аула орындары, сонымен қатар темір жолдар танылады» - осындай анықтама Ресей Ипмериясының Заңдар Жинағында беріледі.
Жоғарыда келтірілген анықтамалардан көрініп тұрғандай, олардың барлығы негізінен тығыз байланысты және бірдей мәнде (тарих сәтіне қарамастан) – жер және онымен бөлінбес байланыстағылар. Жалпы жағдайда бұл әділ.

Кондоминимум жылжымайтын мүліктің бірыңғай кешен ретінде және кондоминимумдағы жылжымайтын мүлікке құқығы және онымен мәміле жасау қолданыстағы заңдылықпен, үй иеленушісінің куәлігін көрсету негізінде мемлекеттік тіркеуге жатады.
Табиғатпен құрылған адамзаттың экономикалық және әлеуметтік қызметтің қоғамдық базисі жер болып табылады. Жылжымайтын сферасында жер атауы жер учаскесі ретінде танылады.
Жер учаскесі – бұл мемлекеттік жер кадастрінде және жерге құқығы бар мемлекеттік тіркелім құжатында көрініс тапқан нақтыланған шекарасы, орналасу ауданы, құқықтық статусы және басқа сипаттамасы бар жер үсті бөлігі.
Жер учаскесінің құраушы бөлігі ретінде жерді иемдену, барлық жасанды құрылыстар бастапқы сипаттамасына ие және ол жылжитын объектілерден айыруға мүмкіндік береді. Бұлар:
Стационарлық жылжымайтындығы. Бұл қасиет жылжымайтын объекті мен жер үстінің мықты физикалық байланысымен сипатталады және оның физикалық тозуынсыз және зақым келтіруінсіз кеңістікте орын ауыстыруы мүмкін еместігі оны болашақта қолдануды жарамайтындығын көрсетеді.

1.6 Қозғалмайтын мүлік объектілерінің техникалық экспертизасы

Ғимараттар мен құрылыс жайларын тек арнайы лицензиясы бар мамандар зерттеуі керек. Бағалаушы конструкцияны зерттеу бойынша барлық негізгі жағдайларды және талдау әдістемесін білуі керек. Бағалаушы объектінің құнын бекіткен кезде техникалық экспертиза нәтижелерін дұрыс қолдануы керек.
Ғимараттардың сақталуы мен көп тұруы эксплуатация жағдайлары, сыртқы әсерлер, материалдар мен конструкцияларды салу кезіндегі қабылданған жобалық шешімдер, құрылыс-монтаждық жұмыстардың сапасы әсер етеді. Объектілердің сақталуына өз уақытында жасалған профилактикалық жұмыстар және алдын-ала жоспарланған және капиталдық жөндеулер үлкен әсерін тигізеді.

1.7 Сатуды тікелей салыстыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау

Меншікті бағалауға салыстырмалы тәсілдің ерекшеліктері болып құнның қорытынды шамасының, бір жағынан, ұқсас компанияларға тиесілі акцияларды сатып алу-сатудың нарықтық бағасына, басқа жағынан, нақты жеткен қаржылық нәтижелерге бағытталуы табылады.
Ерекше көңіл келесілерге бөлінеді:
- салыстырмалы тәсілдің теориялық негізделуіне, оның қолдану аясына, қолданылатын әдістердің ерекшеліктеріне;
- ұқсас кәсіпорындарды таңдау талаптарына;
- маңызды баға мультипликаторлардың сипаттамасына және оларды бағалау тәжірибесінде қолдану ерекшеліктеріне;
- құнның қорытынды шамасын қалыптастырудың негізгі кезеңдеріне;
- мультипликатор шамасын таңдауға, аралық нәтижелерді салмақтандыруға, түзетулер енгізуге.
Бағалаудағы салыстырмалы (нарықтық) тәсілде активтердің құндылғы жеткілікті құрылған қаржылық нарық бар болғанда қаншаға сатылуы мүмкін екендігімен анықталады деп болжанады. Басқаша айтқанда, бағаланатын кәсіпорын құнының ең мүмкін шамасы нарықпен тіркелген ұқсас фирманы сатудың нақты бағасы болуы мүмкін.

1.8 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыстық тәсілімен бағалау

Бизнестің негізі болып, оның бөлінбес мәні болып меншікті иеленуден табыс алу болып табылады. Сондықтан меншіктің қандай болсын объектісі нарықтық қатынастың барлық субъектілерін табыс алудың көзі ретінде қызықтырады. Табыс алу – экономика аяларының басым бөлігінде әрекеттің соңғы нәтижесі болып табылады.
Сондықтан инвестициялау объектісі ретіндегі бизнестің мәніне ең ұқсасы – табыстық тәсіл. Ол қазақстандық бағалау тәжірибесінде макроэкономикалық факторлардың тұрақтануымен және қазақстандық ұйымдардың әрекетінің тиімділігінің жоғарылауымен байланысты үлкен мәнге ие болуда.
Бағалау объектісімен алынатын табыс көп болған сайын оның нарықтық құны да жоғарырақ болады. Табыстық тәсілде бағалаудың күту қағидасы айқынырақ көрінеді. Сондықтан табыс алынуы мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен мәнге ие болады. Мұндай тәсілдің барлық мағынасы – осы болашақ табыстарды ағымдағы құнмен есептеу.
Бағалауға табыстық тәсіл екі әдістен тұрады:

1.9 Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау

Кәсіпорын құнын бағалаудың бірнеше әдістері бар, олар көбіне мамандармен мүліктік, табыстық, салыстырмалы деп үш топқа топтастырылады.
Мүліктік тәсіл кәсіпорын активтерін талдауға негізделген және оған келесі әдістемелер жатады:

1.11 Жер учаскесін бағалау

Жер – қандай да болсын қозғалмайтын мүліктің негізгі құраушысы. Қозғалмайтын мүлік объектілерімен байланысты көптеген мәмілелерде жер учаскелерінің құны әрбір мүліктік кешеннің интегралды бағаларының ішінде жасырынса да, мұндай учаскелерді өз бетінше бағалау қажеттілігі бірқатар маңызды тәжірибелі жағдайларға байланысты.
Біріншіден, жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау – қандай да болсын қозғалмайтын мүлік объектісін бағалаудың шығындық әдісінің бастапқы кезеңі. Онсыз мүлік иесінің экономикалық мүдделерін де, мүмкін инвесторлардың күтулерін де есептеу мүмкін емес.

Әдебиеттер

Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. - М.: Филинъ, 1997.-336c.
Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.:Финстатинворм,1997.-135с.
Гленн М., Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. М.:РОО, 1996.
Григорьев В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. М: Инфра-М, 1996.
Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и практика / Под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.
Григорьев В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учебно-практич.пособие.-М.:Дело, 2000.-221с.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса - М.: Финансы и статистика, 1998.