Договор аренды
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
1. Договор аренды: понятие и элементы по гражданскому законодательству 5
1.1 Понятие договора аренды 5
1.2 Форма и элементы договора аренды 7
2. Содержание договора аренды 12
2.1 Права и обязанности арендатора и арендодателя 12
2.2 Порядок заключения договора аренды 22
3. Договор аренды зданий и сооружений 25
3.1 Договор финансовой аренды (лизинга) 25
3.2 Договор аренды предприятия 31
3.3 Аренда зданий и сооружений 35
3.4 Аренда жилого помещения 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 41
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 42
ВВЕДЕНИЕ
Одним из важнейших видов договоров, занимающим важное место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма или аренды. Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас ключевую роль в развитии казахстанской экономики. Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является, сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется).
1. Договор аренды: понятие и элементы по гражданскому законодательству
1.1 Понятие договора аренды
Арендные отношения урегулированы в главе 29 Гражданского кодекса РК (далее - ГК РК), где содержатся общие положения об имущественном найме. Регулирование отношений имущественного найма не ограничивается рамками Гражданского кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами [1].
Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору имущественного найма, поэтому участникам данного договора предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей.
Как и договор купли-продажи, договор имущественного найма имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов [2].
1.2 Форма и элементы договора аренды
К данному договору также применимы общие требования к форме сделок, которые содержатся в статьях 151 - 154 ГК РК [1]. Кроме того, предусмотрены и специальные требования к форме договора имущественного найма. В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме.
Независимо от того, какая деятельность осуществляется, предпринимательская или непредпринимательская и независимо от срока договора имущественного найма с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года.
2. Содержание договора аренды
2.1 Права и обязанности арендатора и арендодателя
Совокупность условий, определяющих права и обязанности наимодателя и нанимателя представляет собой содержание договора аренды. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1, ст. 547 ГК РК). Состояние имущества, подлежащего, передаче в первую очередь должно быть определено договором. Например, передача складских помещений внаем может подразумевать то, чтобы они соответствовали требованиям пожарной безопасности, в них поддерживался определенный температурный режим, влажность и т.п. Если в самом договоре требования к состоянию имущества не определены, то они уточняются исходя из назначения имущества и целей, в которых используется имущество.
2.2 Порядок заключения договора аренды
Для договора аренды, как и для любого другого договора, гражданским законодательством предусмотрен определенный порядок заключения. Достижение соглашения, то есть, процесс заключения договора складывается из двух стадий:
- предложения заключить договор (оферта);
- принятия другой стороной этого предложения (акцепт) [14].
Лицо, делающее предложение, называется оферентом, а сторона, принимающая предложение, акцептантом. Оферта должна обладать набором определенных признаков.
Во-первых, она должна быть достаточно определенной и выражать явное намерение лица заключить договор; во- вторых должна обладать необходимой полнотой, то есть содержать в себе существенные условия договора; в-третьих, она должна быть адресована определенному лицу. Когда предложение делается неопределенному кругу лиц, это еще не оферта, а только предложение сделать оферту, вызов на оферту. Поэтому такое предложение не порождает для лица, давшего объявление, обязанности заключить договор.
3. Договор аренды зданий и сооружений
3.1 Договор финансовой аренды (лизинга)
В Гражданском кодексе Республики Казахстан за основу была принята необходимость как можно более полного охвата арендных отношений, которые преимущественно складываются в современных секторах экономики [15].
На первый взгляд, в некоторых случаях за основу выделения отдельного вида найма берется имущество, в отношении которого заключается договор. По этому признаку выделяется аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств, наем жилища. Вместе с тем, это не единственное, что различает их между собой.
3.2 Договор аренды предприятия
Договор аренды предприятия рассматривается гражданским законодательством в качестве отдельной разновидности договора имущественного найма (аренды).
Этот договор заключается по поводу найма недвижимого имущества. Вместе с тем предприятие является особым видом недвижимого имущества - имущественным комплексом, назначение предприятия также отличается от назначения других видов недвижимого имущества.
3.3 Аренда зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.
В отличие от договора аренды предприятий данный договор может носить как предпринимательский, так и непредпринимательский характер. Здания, как и сооружения, могут иметь различное функциональное назначение и использоваться в культурных, научных, благотворительных целях, для проведения образовательной деятельности и т.д.
Форма данного договора соответствует форме договора аренды предприятия: простая письменная с последующей государственной регистрацией. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете и размере арендой платы.
3.4 Аренда жилого помещения
В главе 30 Гражданского кодекса Республики Казахстан содержатся лишь общие нормы, регулирующие отношения найма жилища. Детально указанные отношения регламентируются специальным законодательным актом - Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях".
Сторонами договора найма жилища являются:
-наймодатель,
-наниматель.
Наймодатель - собственник жилища либо уполномоченное им лицо. В качестве наймодателя могут выступать как граждане, так и юридические лица.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в дипломной работе рассмотрены основные положения договора аренды. Исходя из вышеизложенного, можно отметить, что значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. При этом основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.